Kansen voor Twents vastgoed, maar:

Kansen voor Twents vastgoed, maar:

"Creativiteit moet geprikkeld worden"

Het corona-tijdperk, waarin we helaas nog verkeren, heeft binnen een half jaar diepe sporen getrokken. Als de pandemie onder controle is zal ongetwijfeld weer veel op de oude voet worden voortgezet. Maar geldt dat ook voor thuiswerken, thuis leren, geen vergaderzaal maar video-conferencinHet corona-tijdperk, waarin we helaas nog verkeren, heeft binnen een half jaar diepe sporen getrokken. Als de pandemie onder controle is zal ongetwijfeld weer veel op de oude voet worden voortgezet. Maar geldt dat ook voor thuiswerken, thuis leren, geen vergaderzaal maar video-conferencing? De meeste Nederlanders verwachten dat thuiswerken een blijvertjes is. En ook in het hogere onderwijs zijn de ervaringen met digitaal leren positief. Maar wat betekent dat voor kantoren, bedrijfsruimtes en retail? Dreigt leegstand of is het straks business as usual. TOM vroeg het drie experts.

De Nationale Vacaturebank en Intermediair vroegen ruim duizend Nederlanders naar hun ervaringen met thuiswerken. Meer dan de helft, 53 procent, reageerde positief. Er is door het verdwijnen van de reistijd meer ruimte om de eigen tijd in te delen; een deel is tevreden omdat er meer tijd is voor het gezin en 43 procent zegt zich beter te kunnen concentreren. Aan de andere kant zijn er tegenstanders van thuiswerken: men mist collega’s en dus het praatje bij de koffiemachine en ook wordt het dagelijkse fiets-of autoritje naar het werk gemist. Onder ondernemers zijn de meningen eveneens verdeeld maar in een onderzoek van de KVK geeft bijna een vijfde van de ondernemers aan na de crisis meer te zullen gaan thuiswerken dan vóór de corona-crisis. Dat aandeel is hoger bij grotere bedrijven. De voordelen, zo wordt aangedragen door de ondernemers, zijn onder meer dat thuiswerken kosten en tijd bespaart; een niet te onderschatten argument. 

Betekent dat straks kale verdiepingsvloeren met hier en daar een vergeten bureaustoel, of totaal verlaten kantoorpanden?
En hoe zit het met de retail, nu meer dan ooit via webshops wordt gekocht. 

Hans Schuttenbelt, bedrijfsmakelaar/taxateur van Thoma Post Bedrijfsmakelaars in Twente ziet met zijn collega van Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, Roy Duijn, het beeld van lege kantoren nog niet opdoemen: “De vraag naar kantoren en retail valt niet volledig weg. Maar we gaan wel op een andere manier naar kantoorpanden kijken. Niet alles voldoet namelijk meer aan de wensen. Kijk naar allerlei extra diensten die geboden worden, daar is vraag naar. Je ziet daarom nu al een verschuiving naar luxere kantoren met meer services. En bovendien speelt ook de labeling en duurzaamheid een rol. De verduurzaming en modernisering van beschikbare kantoorruimte resulteert niet alleen in een betere verhuurbaarheid maar heeft tevens een stuwend effect op het prijsniveau”, aldus Schuttenbelt, die niet uitsluit dat door de anderhalve meter economie te zijner tijd juist meer kantoormeters gevraagd gaan worden: “Er zijn mensen die juist extra ruimte nodig hebben. En denk ook aan het onderwijs: je kunt niet meer alle leerlingen in één klas huisvesten. Er is dus ook daar meer ruimte nodig.” Martijn Peters, kantoordirecteur van de Twentse vestiging van Handelsbanken, beaamt dat: “Ik zoek nu ook meer ruimte voor ons team en voor onze klanten. Dat er op verschillende manieren tegen thuiswerken wordt aangekeken kan wel zo zijn, maar bij ons was iedereen blij dat ze weer naar kantoor mochten. Werken heeft natuurlijk ook een sociaal aspect en als je thuiswerkt verlies je die binding.” Dat vindt ook Roy Duijn: “Mensen zoeken elkaar op, willen elkaar ontmoeten en spreken. We gaan allemaal weer de kroeg in, dat is van alle tijden. Dus ook straks weer naar kantoor. Kijk, we gaan het wel anders doen door corona, maar het sociale aspect moet je nooit wegcijferen. Nee, niemand heeft meer behoefte om in de file te staan, maar je kunt dat sturen. Je begint later of vroeger, je wordt flexibeler. En voor een vergadering van een uur rijd je niet meer het land door.”

Vraag en aanbod 

Over één ding zijn de heren het eens: de vraag sluit niet meer aan op het aanbod en dat geldt niet alleen voor kantoren maar ook voor andere vormen van bedrijfsonroerend goed, zoals de bedrijfsruimtemarkt. Hans Schuttenbelt ziet een parallel met kantoorpanden: “Veel oudere bedrijfsruimtes zijn onvoldoende, de kwaliteit slaat niet aan. Datgene wat recent is gebouwd, daar is nog vraag naar.” Bankier Peters denkt dat ook oudere bedrijfsruimtes nog mogelijkheden bieden: “Die zijn voor weinig geld te koop en kunnen gemoderniseerd worden. De locatie speelt uiteraard een rol: ik vind de Josink Es in Enschede een goed voorbeeld. Er is daar een eigen parkmanagement. Zo’n goede locatie met veel faciliteiten maakt een bedrijfsruimte dan een goede investering voor de langere termijn.”

Verschuivingen 

Ondernemers hebben overigens nog steeds de behoefte om bestaand, courant vastgoed te kopen, constateert Roy Duijn in de dagelijkse praktijk: “De rente is laag maar ook het aanbod is beperkt en omdat de vraag niet altijd aansluit op het aanbod, is er een grote groep die zelf een bedrijfshuisvesting wil bouwen. Dat is een categorie ondernemingen die je niet in een bedrijfsverzamelgebouw kunt onderbrengen; zoiets moet ook bij je eam passen. Ze willen een eigen uitstraling, een pand dat past bij de bedrijfsvoering.” Duijn voorspelt dat er nog dit najaar verschuivingen gaan plaatsvinden: “Van groot naar klein en van klein naar groot. Dat komt door de economische ontwikkelingen mede door de corona-crisis: het ene bedrijf doet het goed, bij een ander bedrijf merkt men de krimp. Ondernemers gaan daarop handelen.” En, zo voegt hij eraan toe: “Dan zul je ook zien dat er voor incourant vastgoed oplossingen te vinden zijn, mits je creatief bent. Er zullen andere kantoorpanden nodig zijn en er moet een kwaliteitsslag gemaakt worden. Dat betekent anders met de functie omgaan en gebouwen revitaliseren, pimpen. Maar tja, ook dat is eigenlijk van alle tijden en komt niet alleen door de corona-crisis.”

Niettemin is een te verwachten neveneffect van de huidige situatie dat het aanbod stijgt, terwijl de vraag onveranderd zal blijven. Dat betekent een druk op de prijs: “Ondernemers kunnen dan in de knoop komen met de hoogte van de financiering in verhouding tot de (gedaalde) waarde van het vastgoed en de dekking van de rentelasten. Door de corona-crisis hebben we gezien dat over het algemeen de rentetarieven als gevolg van de liquiditeitsopslagen zijn gestegen, waardoor de dekking van de rentelasten in de knel kan komen.” Overigens merkt Peters binnen Handelsbanken wel dat het ‘rustiger’ wordt: “Het aantal afspraken is structureel minder. Mensen kijken de kat uit de boom. Wat dat betreft hoop ik voor iedereen snel op een goed vaccin.”

Creatief en onderscheidend zijn 

Een branche waar vastgoed, locatie en omzet een heel direct verband met elkaar hebben is de retailmarkt. Peters: “Als de huur niet meer kan worden opgebracht of leningen niet meer terug betaald worden, is dat vanaf de eerste dag merkbaar.” Hoewel het moeilijk is in te schatten op dit moment, zegt bedrijfsmakelaar Hans Schuttenbelt van Thoma Post Bedrijfsmakelaars: “De overheid heeft een aantal noodmaatregelen getroffen om de directe economische schade van Covid-19 te beperken. Wat de effecten zijn als deze maatregelen worden afgebouwd is vooralsnog niet geheel duidelijk. Je weet pas wat de echte schade is als het hersteld is.” Een onderlinge discussie ontstaat of dat te maken heeft met de groeiende verschuiving naar aankopen via webshops. Ten dele concluderen de kenners. Roy Duijn: “Er zullen verschuivingen komen in de markt. Kijk eens naar Jumbo: die groeit in het online-segment en gaat in de regio een nieuw distributiecentrum vestigen.” 

Het is aan de middenstander zelf om zichzelf ‘opnieuw uit te vinden’, is het algemene oordeel: “Een ondernemer moet creatief zijn. In de kledingretail heeft niet iedereen tijdig ingezet op een multichannel-strategie”, aldus Peters. En: “In winkelstraten is veel hetzelfde. Het gaat erom dat je juist iets unieks kunt bieden, iets dat onderscheidend is. Dat is de toekomst”, vindt Duijn.

Twentse steden 

Het gesprek verplaatst zich naar de verschillen tussen de grote drie Twentse steden. Hans Schuttenbelt geeft aan: “Enschede heeft de meeste passanten, heeft het voordeel van de aanwezigheid van de Universiteit Twente en de ligging ten opzichte van Duitsland. Dit heeft naast het gevoerde gemeentelijk beleid tot een bruisende binnenstad geleid. Hengelo is altijd een toonaangevende Twentse stad geweest, maar momenteel heerst er veel leegstand. Hier liggen kansen: er is plek genoeg, de ontsluiting is prima en Hengelo heeft een goed woonklimaat. In Almelo zijn gedeelten van de binnenstad vernieuwd waardoor ook deze stad een ontwikkeling doormaakt.”

Dat sluit aan op de verwachtingen van Peters: “Op de lange termijn zal de behoefte aan retailvastgoed dalen. Natuurlijk is dat wel conjunctuur afhankelijk. Na een periode met langdurige werkloosheid vallen er winkels om. Dat zal deels weer worden opgevuld, maar beleggers zullen dan met minder huurinkomsten genoegen moeten nemen terwijl alleen de toplocaties nog gewild zijn. Over de hele linie zijn we trouwens als bank wel voorzichtiger geworden.” Toch is er nog altijd bereidheid om de ambitieuze investeerder te ondersteunen: “Maar dan tellen natuurlijk wel veel factoren: is er een onderpand, hoe is de kasstroom, is het een lokale partij die je goed kent. Hoe is de locatie, hoe zit het technisch en met de duurzaamheid. Financieren is een kwestie van gezond verstand…”

Gezond verstand zal de komende jaren niet het enige zijn om het Twentse bedrijfsonroerend goed op niveau te houden. Eén conclusie onderschrijven de heren: corona of niet, thuiswerken of gewoon weer naar kantoor, de klassen half leeg of weer vol; in alle gevallen zal creativiteit de succesfactor zijn. Roy Duijn: “Corona kan het laatste zetje geven tot nieuwe inzichten. Flexibeler werken, intern overleg via Zoom of Teams. Maar wat blijft is dat de panden een kwaliteitsslag moeten maken. En vergeet niet: vastgoed is weerbarstig. Het doorstaat ook deze crisis.” 

Hans Schuttenbelt tot slot: “Er komen verschuivingen in vraag en aanbod, maar je moet de kansen die dat biedt zien. De creativiteit moet worden geprikkeld. Juist in deze tijd.”     

Wilma van Ingen van Domijn: "Flexibiliteit in vastgoed"

Wilma van Ingen is directeur-bestuurder van de Enschedese woningcorporatie Domijn dat een stevige vastgoedportefeuille beheert. TOM vroeg, naar aanleiding van het artikel op de vorige pagina's, naar haar visie op vastgoed en de ontwikkelingen. Haar boodschap: “Van Vastgoed naar Flexgoed.” 

“Als woningcorporatie richten wij ons niet zozeer op commercieel vastgoed”, zegt directeur-bestuurder Wilma van Ingen: “Maar dat neemt niet weg dat we de trends, analyses en effecten die genoemd worden, delen. We zien dat ook in de Performance Factory. Naast dat wij er als Domijn ons kantoor hebben, werken er veel ondernemers. In corona-tijd hebben zij het best moeilijk en hebben zij nog meer behoefte aan flexibiliteit." Zij vervolgt: "Flexibiliteit in vastgoed dus: makkelijk in- en uitbreiden, voldoende accommodaties flexibel beschikbaar hebben om met grotere groepen op anderhalve meter te kunnen werken zijn voorbeelden. Ook wij herkennen dat duurzaamheid, moderne faciliteiten en flexibele mogelijkheden hoog scoren op het wensenlijstje. Tegelijkertijd, we hebben prachtige oudere gebouwen in Twente. Kijk maar hoe de Performance Factory (op het voormalig Polaroid terrein, red.) vanuit een lange textieltraditie omgetoverd is tot een state of the art, industrieel en multifunctioneel pand waarin historische elementen prachtig bewaard zijn gebleven. Je wilt niet weten hoe vaak er verzoeken komen uit heel Nederland om mensen rond te leiden. Startend vanuit de Foodhal waar de horecaondernemers iedereen van een natje en een droogje voorzien, is dat echt de moeite waard.  Op steenworp afstand van de binnenstad. Waar je met elkaar ondernemerschap, cultuur, sport en ambacht probeert te stimuleren, in en ook samen met buurtgenoten uit met name de wijk Bothoven. Het is dus ook maatschappelijk relevant. Kortom, zo zie je maar wat je met oude gebouwen kunt doen.”

Nieuwe werkconcepten 

Het kantoor van Domijn is gevestigd in de grote open bovenruimte. Wilma van Ingen: “Sinds corona is er ook bij ons veel veranderd. We werken in ploegen en alles op anderhalve meter met veel hygiëne-maatregelen. Net als veel grotere werkgevers, denken wij na over nieuwe werkconcepten: meer thuiswerken, wat juist wel op de fysieke werkplek, hoe richten we die dan in. Ik ben het graag met de heren eens dat het sociale contact en het maken van een praatje, nooit verloren mag gaan. Maar dat hoeft ook helemaal niet. Eén ding staat als een paal boven water: het vastgoed moet flexibel zijn zodat het makkelijk en wendbaar kan zijn, al naar gelang de manier van werken of vorm van ondernemerschap. Ofwel, je kunt er veel kanten mee op. Dus het motto is: van Vastgoed naar Flexgoed. Innovatief, flexibel, duurzaam en aansluitend bij de behoeften, hoe moeilijk die ook te voorspellen zijn. Met al die kennis en ervaring in Twente kunnen we ook hier weer een succes van maken. Dat vertrouwen klinkt ook duidelijk door in de reacties van de ondervraagde heren.”    

Tijd voor fiscaliteit

Wanneer iemand vastgoed gaat aankopen om dit te gaan verhuren of door te verkopen (hierna: belegging), dan dienen er allereerst diverse fiscale vragen te worden beantwoord teneinde het rendement te kunnen bepalen. In het navolgende zetten wij een aantal belangrijke fiscale vragen kort uiteen. 

De eerste vraag die altijd aan de orde komt is of de belegging in box 1 of in box 3 valt (de aankoop vanuit een vennootschap laten we vooralsnog even buiten beschouwing). Het antwoord op deze vraag is maatwerk met een grijs gebied. Op grond van de jurisprudentie zal een investeerder zijn eigen betrokkenheid en werkzaamheden zoveel mogelijk moeten beperken. Een goed advies met juiste richtlijnen en controle op de daadwerkelijke uitvoering is hierbij van essentieel belang. Het beleggen in box 3 heeft voor veel vastgoedbeleggers de voorkeur omdat het vaak minder belastingdruk zal opleveren (box 1 tarief bedraagt maximaal 49,50% over de huurstroom en in box 3 bedraagt het maximale tarief 1,58% over de waarde van de belegging). 

De tweede vraag gaat over de omzet- en/of overdrachtsbelasting. De verkrijging van vastgoed gaat altijd gemoeid met de heffing vanomzet- en/of overdrachtsbelasting, eventueel van toepassing zijnde vrijstellingen daargelaten. De verkrijger van het vastgoed zal daarbij de verschuldigde belasting in rekening gebracht krijgen. Voor de overdrachtsbelasting kan de verkrijging van het vastgoed goedkoper uitpakken indien het een verkrijging van een woning betreft. Sinds halverwege 2011 geldt voor woningen en de daarbij behorende aanhorigheden (vanaf 2013) het verlaagde tarief van 2% in plaats van het algemene tarief van 6% (7% vanaf 2021), dit om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. In het jaar 2017 heeft de Hoge Raad zich in een viertal zaken uitgesproken over de kwalificatie woning. In dit artikel zijn slechts twee vragen besproken, in de praktijk loopt men in 2023 vermoedelijk ook aan tegen de Wet excessief lenen. Deze wet leidt tot een afrekening in box 2 indien de schuld aan de eigen B.V. meer dan €500.000 bedraagt. Zoals u kunt lezen zijn de antwoorden op deze vragen van invloed op het rendement dat kan worden behaald. Derhalve is het noodzakelijk u goed te laten voorlichten op dit gebied om zodoende het beste rendement te behalen.  

Tekst: Erwin Gevers
Fotografie: Frank Visschedijk  

>
>
>
EY
Westerhuis Verhuur
Dijks Leijssen
Jongbloed
Boers & Lem
Eurorisk