Bouwen in Twente

Ingeklemd tussen regels en een groeiende vraag

Hoe hangt de vlag erbij in vastgoedondernemend Twente. Is het treurnis of groeien de bomen tot in de hemel. Welke bedreigingen zijn er en, niet in de laatste plaats: blijven we thuiswerken of gaan we weer kantoormeters bezet houden. Kortom, een inventarisatie is op z’n plaats. De conclusie? Meer samenwerking is nodig tussen gemeenten, marktpartijen en makelaardij.

Als makelaar in bedrijfsonroerend goed is Boers & Lem een gevestigde naam: met een jong team van ‘draufgängers’ met verstand van zaken en vestigingen in Enschede en Almelo neemt het een toppositie in de regionale bedrijfsmakelaardij in. In Almelo en omstreken verdedigt DGA en vastgoedadviseur Barry Seelen de overwegend gele kleuren van Boers & Lem. Almelo, waar het XL Businesspark na een trage start nu snakt naar meer vierkante meters. “Ja, het is verbazingwekkend wat daar nu uit de grond wordt gestampt. Het is zo goed als uitgegeven en dat verbaast mij niet: de infrastructuur, goed bereikbaar en met een containerterminal. Nieuwkomers willen zich er graag vestigen”, vertelt Seelen die er aan toevoegt: “Het aanbod van kleinere kavels droogt op en daar hebben wij ook voor gewaarschuwd. Daarom nemen wij het initiatief om met gemeentes en marktpartijen te onderzoeken waar nog ruimte gecreëerd kan worden. Bijvoorbeeld door uitbreiding maar ook door inbreiding en de sloop van niet courant vastgoed.” Regeren is vooruitzien en dat geldt ook voor Enschede, stelt mede-DGA Bart Wientjes. “We hebben al zeven jaar geleden gewaarschuwd dat er een ernstig tekort aan kavels zou ontstaan. De Usseler Es is geschrapt als bedrijventerrein en nu heb je een probleem. Ja, ik maak mij zorgen want iedere stad wil en moet groeien en de huisvestingsmogelijkheden bepalen de groei van de economie.” Hij noemt Technology Base bij de vroegere vliegbasis Twente een optie omdat het kan voorzien aan de behoefte van kleinere bedrijven voor de komende jaren.

Vertrouwen

Op de kantorenmarkt, ook een specialisme van Boers & Lem, blijven de opnamecijfers achter. Bart Wientjes begrijpt het: “Er is onzekerheid over hoeveel vierkante meters je nodig hebt. Wat gaan de mensen doen: twee dagen op kantoor, vier dagen op kantoor? We zien en horen wel dat mensen weer op kantoor gaan komen, maar het hangt er helemaal van af of je in een team werkt of veel meer zelfstandig. Kennelijk hebben investeerders er wel vertrouwen in: kijk naar Kees Koolen die het voormalige stadskantoor van Hengelo heeft gekocht. Dan heb je toch wel de overtuiging dat mensen weer naar kantoor gaan komen, lijkt mij.” Overigens: investeren in kantoorgebouwen is geen slechte belegging, weten de beide directeuren van Boers & Lem uit ervaring. Het wat saaie pand aan de Hengelosestraat kreeg een stevige make-over en een dynamische naam - Cube - en biedt naast de bedrijfsmakelaar zelf ook ruimte aan Lipocoat en creative agency Vanderveer. “Je moet het meest gave pand hebben”, vat Wientjes kernachtig het belang van de metamorfose samen. Het kan dus: een onopvallend kantoor revitaliseren tot een dynamisch businesscenter.

Een goede samenwerking tussen marktpartijen, overheid en makelaar blijft belangrijk, is de slotsom. “En kijken wat er nog kan”, zegt Barry Seelen. “Er staan heel wat goede gebouwen die nog honderd jaar mee kunnen als je er in investeert, zoals wij hebben gedaan. Dat is altijd nog beter en duurzamer dan de sloopkogel.” Bart Wientjes voegt daar nog een advies aan toe voor de gemeenten. “Zorg dat er grond op voorraad is. Willen we groeien als regio dan moeten bedrijven zich hier ook kunnen vestigen.”

Energietransitie

Naast een beperkt aanbod van bouwkavels is er een andere uitdaging: de energietransitie. Als eerste horde moeten alle consumenten en andere partijen er om vragen.” In de bouwsector is pas laat doorgedrongen dat er voor duurzame projecten subsidies zijn: in Brussel, in Den Haag maar ook lokaal. “Men wist het niet maar nu wordt wel elke keer een stap naar voren gezet. Terecht, want subsidie is een smeermiddel om nieuwe, milieuvriendelijke en duurzame technologie breed toegankelijk te maken.” Subvention, met werklocaties in Enschede en Zwolle is bij uitstek gespecialiseerd om de juiste financiële hulpbronnen aan te boren. Een specialisme: het is immers een doolhof aan regelingen, afspraken, wetgeving en voorwaarden om in aanmerking te komen voor subsidie. “Wij weten in dat doolhof de weg”, zegt Waleczek. “En dat is ook onze taak. Een ondernemer heeft vaak geen tijd om dat allemaal uit te puzzelen en bovendien is een fout in een aanvraag zo gemaakt. Het is door de voorwaarden namelijk heel complex.” Duurzaam bouwen is niets nieuw meer. Keurmerken als BREEAM, LEED en de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) dragen bij aan energiezuinige en duurzame woningen, kantoren, bedrijfspanden en ander vastgoed. Dat subsidie de stichtingskosten een stuk aantrekkelijker maakt is ook niet nieuw; wel is het van belang om bij de eerste schetsen Subvention in te schakelen. Waleczek: “Kijk, de bouwer denkt technisch. Wat neem je mee in je bestekken, komt er een warmtepomp of niet. Wij denken financieel en in die planfase denken wij ook technisch mee omdat sommige zaken wel subsidiabel zijn en andere weer niet.”

Vooruitschuiven

In januari 2023 moeten alle kantoorgebouwen voorzien zijn van een Label C. Daarvoor moeten bouwkundige en/of installatietechnische maatregelen worden genomen waar subsidies voor beschikbaar zijn. “Maar men schuift het voor zich uit. Op dit moment voldoet nog maar 41 procent aan de eisen. Er is dus nog veel te doen, maar kennelijk voelen de eigenaren of investeerders de urgentie nog niet.” Dat vooruitschuiven kan tot problemen leiden. Als aan de eisen voor Label C niet wordt voldaan gaat de deur op slot. Dus geen huurinkomsten voor de eigenaar en volledig thuiswerken voor de medewerkers. Subvention adviseert in een vroeg stadium over de maatregelen die moeten worden genomen. “Het gaat om het energetisch naar een hoger plan brengen van je kantoorgebouw. Welk pakket maatregelen moet je daarvoor nemen. Daar hangen nu nog subsidies aan vast. Als je lang wacht dan zijn die subsidiepotjes op.” Hij vervolgt: “Veel eigenaren weten nu niet dat er subsidies voor beschikbaar zijn. En ze weten ook niet hoe je moet instappen, wanneer je een aanvraag moet doen en hoe te starten. Daar willen wij in assisteren en de eigenaren en gebruikers bewust maken van het feit dat dat Label C onomkeerbaar is. Het is een harde deadline en ben je te laat, dan mis je subsidie. Ik snap dat ondernemers soms door de bomen het bos niet meer zien met alle maatregelen en voorwaarden. Maar wij willen die ondernemer helpen om zijn vastgoed te verduurzamen.”

Energiebron

Een van de mogelijkheden om een pand te verduurzamen is het inzetten van zonnepanelen. Richard Hoekstra begon met Solar Groep Twente als kleine aanbieder maar inmiddels is het Enschedese bedrijf uitgegroeid tot een onderneming met franchise partners in het hele land. Hoekstra ziet advies en technische kennis als belangrijke elementen. “Als je wilt investeren in zonnepanelen moet je je goed laten informeren. Het installeren van zonnepanelen is een klus is die veel technische kennis en ervaring vereist. Wij adviseren altijd om in eerste instantie de stroom voor eigen gebruik af te nemen en daarna aan te bieden aan het net. Er is weliswaar een salderingsregeling, waarbij de stroom die je levert wordt verrekend, maar het kabinet wil dat na 2023 afbouwen. Daarom raad ik aan de stroom zelf te gebruiken.” Ook een inventarisatie van de locatie is van belang. “De hellingshoek van het dak, de situatie ten opzichte van de stand van de zon, hoe kunnen de panelen en de technische installatie het beste worden gemonteerd; al die zaken onderzoeken we vooraf, zodat we achteraf het meest optimale rendement kunnen bieden”, aldus Richard Hoekstra, die zich verbaast dat ondernemingen achterblijven ten opzichte van de particuliere markt. “Zonne-energie is een fantastische energiebron en de particuliere consument ziet dat ook in. Maar als ik op het dak van ons bedrijf ga staan en ik kijk om me heen, zie ik maar een paar andere bedrijven die zonnepanelen op hun dak hebben. Al die andere daken zijn leeg. Uit oogpunt van milieu en duurzaamheid is dat natuurlijk een gemiste kans. Zo veel vierkante meters om zonnepanelen te monteren en dat blijft ongebruikt. Ik begrijp dat niet. Wat ik wel zie is dat er steeds meer zonneparken worden aangelegd op weilanden. Jammer, want dat gaat dan ten koste van de natuur.”

Doordacht interieur verbindt medewerkers

De gevels van kantoren zijn onmisbaar, maar wat zich daarachter bevindt verdient ook aandacht. John ten Voorde weet dat als geen ander; met zijn bedrijf John ten Voorde Kantoor en Projectinrichters in Borne wordt hij dagelijks geconfronteerd met nieuwe eisen en wensen. “Een verouderd kantoorgebouw moet je niet alleen van buiten en technisch opknappen; het interieur is net zo belangrijk”, aldus John.

Met zijn ervaring in de kantoor- en projectinrichting kent John de klappen van de zweep als het gaat om zakelijk interieur. En daar is best veel in veranderd. “Vroeger vonden mensen een telefoon, laptop en auto van de zaak belangrijk. Nu gaat het veel meer om de werktijden en de omstandigheden waar je komt te werken. De inrichting van de kantooromgeving dus. Je praat niet meer over een zit/sta-bureau en een ergonomische stoel. Dat is het standaard gereedschap. De moderne medewerker wil plekken om te ‘ontmoeten’ zoals dat heet, stilteruimtes, overlegplekken. Met goede koffie, lekkere lunches en een gezellige, inspirerende ‘clubruimte’: een sfeervolle werkomgeving. Als ondernemer moet je daar op inspelen: werknemers zijn namelijk schaars en je wilt ze houden.” De eisen en wensen veranderen en daar komt nog eens bij dat werkplekken door corona verder uit elkaar worden geplaatst. “Thuiswerken is uiteraard niet meer weg te denken, maar er moet altijd een kantoor zijn waar je met elkaar kunt overleggen, waar je binding hebt met je collega’s. Kantoren zijn dus nodig maar worden op een andere manier gebruikt”, zegt John ten Voorde tot slot. “Het interieur moet daar bij passen en een vertaling zijn van wat je buiten ziet en als bedrijf wilt uitstralen. Die vertaling kunnen wij maken.”

Van alle kanten ingesnoerd

In de nieuwbouw is duurzaamheid geen issue meer. Wel wordt hier de problematiek van een tekort aan kavels gevoeld. Hoewel Floris Droste van het Hengelose Droste Bouwgroep daar een andere kijk op heeft: “Er is grond genoeg alleen mag je nergens meer bouwen. Je hebt te maken met lange procedures, hoge eisen, steeds meer regels en grond waar zonnepanelen op worden gezet. Je wordt vanuit alle kanten ingesnoerd.” Droste concludeert dat woningbouw een risicovolle aangelegenheid is. “Voor je gaat beginnen leg je de prijzen van de woningen vast. Maar voordat je daadwerkelijk kunt gaan bouwen gaat er veel tijd overheen. En in de tussentijd stijgen dan de bouwkosten. Zoiets gaat ten koste van je resultaat.” Een lichtpuntje is dat gemeenten meer gaan inzien dat binnenstedelijke locaties mogelijkheden bieden. Ook Droste speelt er in op: het voormalige postkantoor in Hengelo, het Almelose centrum en aan de Zuiderval in Enschede bijvoorbeeld. “Maar let wel: wil je voldoen aan de vraag dan moet je niet alleen denken aan inbreiding maar ook aan uitbreiding. Er moeten woningen worden bijgebouwd om de doorstroming weer op gang te krijgen. Die is namelijk verdwenen. Kijk, vroeger was je eerste huis een kleine woning en later ging je groter wonen. Maar nu willen ze vanuit de slaapkamer bij pa en ma direct in een grote eigen woning. En dan klagen dat woningen zo duur zijn! Ik vraag mij af waarom starters al direct een nieuwbouwwoning willen.”

Disbalans

De Bornse projectontwikkelaar Robert Ramdhani kijkt naar de andere kant van het spectrum: levensloopbestendige woningen. Ook hij onderkent de belemmeringen voor nieuwbouwprojecten. “Milieu, regeldruk, inspraak, bestemmingsplannen; allemaal factoren die vertragend werken en de prijzen doen stijgen. Daar zou een goed antwoord op moeten komen.” In vergelijking met Droste is Ramdhani een bescheiden partij. Maar niet minder ambitieus en met een groot gevoel voor de wensen van toekomstige bewoners: in Borne realiseerde hij de Dikkershof. Tien levensloopbestendige huizen vlakbij het centrum. “Zonder bankjes in de wijk; de bewoners voelen zich namelijk nog jong!” Hij vervolgt: “Voor een nieuw project moet je altijd onderzoeken waar de vraag ligt en of je de gemeente mee kunt krijgen. Het aller moeilijkste is echter het vinden van locaties. Locaties zonder veel ruimtelijke beperkingen of verkeersintensiteit.” Hij onderschrijft dat er nauwelijks starterswoningen zijn. “Dat is een disbalans die we niet kunnen rechtbreien en waar de overheid moet ingrijpen. En je zult zien dat de behoefte aan woningen nog verder stijgt en vervolgens weer de prijzen.” Robert Ramdhani hoopt met zijn visie een bijdrage te leveren aan de veranderende woningvraag: kleinere projecten met een hoge kwaliteit en uitstraling. En levensloopbestendig. Zoals in Lochem waar hij een ontwikkeling doet op veertien kavels vlak langs de Berkeloever. “De mensen die daar straks wonen gaan gezamenlijk de oever onderhouden. Dat is belangrijk in projectontwikkeling: niet alleen de woning er neer zetten, maar ook zorgen dat sociale contacten kunnen ontstaan.”

Optimisme

Voor Floris Droste telt kwaliteit ook: “We moeten ruimte creëren voor mooie ruime kavels. Dan krijg je een betere kwaliteit. Kavels zijn nu zo duur dat er nauwelijks ruimte tussen de woningen is. Maar dan kom je weer op het probleem van de regelgeving: er moeten windmolens worden gebouwd, er moeten zonnepanelen in weilanden. Dat neemt ruimte in beslag.” Toch is er enig optimisme bij hem: “De toekomst ziet er goed uit. Er komen steeds nieuwere technieken en methoden om op een mooie manier te ontwikkelen. Het pand van Hoffmann, onze projecten in de Bornsche Maten, heel gaaf om daar mee bezig te zijn.” Ook Robert Ramdhani blijft met plezier en ‘boerenverstand’ bouwinitiatieven nemen. “Er zal over twintig jaar nog altijd een tekort aan woningen zijn. Ik denk dat we nadrukkelijker specialisaties gaan zien; ofwel in het realiseren van woningen die zo voordelig mogelijk zijn of juist inspringen op kwaliteit en antwoord geven op de marktvraag en alles wat daar tussenin zit.”

Hoge regeldruk belemmert bouw

“Natuurlijk moet je niet gaan bouwen op de Hoge Veluwe. Maar er is genoeg snippergroen waar wel gebouwd kan worden.” Aldus Wouter Vermeulen, docent Vastgoed en Makelaardij aan de Hogeschool Saxion. Hij geeft zijn visie op wonen en werken.

“Nederlanders hebben een afwijkende kijk. Als hier een kenniswerker uit India komt en hij gaat in Amsterdam werken en krijgt een woning in Apeldoorn, dan vindt hij dat geweldig. Een uur reizen naar je werk, dat is normaal voor hem. Maar wij vinden dat we dicht bij ons werk moeten wonen, terwijl eigenlijk Nederland al één groot stedelijk gebied is.”

Kantoormeters

“We zien dat door corona mensen zijn afgestapt van het idee dat je elke dag op kantoor moet zijn; twee of drie dagen op kantoor is prima. Maar of dat betekent dat de vraag naar kantoormeters afneemt, dat is niet te voorspellen: er zijn gewoon te veel parameters. Wel denk ik dat we naar hybride kantoorconcepten gaan want dat het werken zich anders gaan ontwikkelen is wel duidelijk.” Vermeulen ziet daar kansen door kantoren een herbestemming te geven als woningen. Hij zet daar de vraag tegenover of het nodig is: “Met één of twee procent oppervlakte bebouwen kunnen we de totale woningbehoefte in Nederland oplossen. Tel daar dan nog eens de mogelijkheden in binnensteden bij. Het huizentekort wordt niet veroorzaakt door een gebrek aan bouwgrond maar voor een belangrijk deel door regeldruk, voorschriften, procedures. Dat vertraagt de bouw. Ik ben ook natuurliefhebber en we moeten niet gaan bouwen op de Hoge Veluwe maar kijk bijvoorbeeld eens naar Hengelo, het Hart van Zuid: daar zou je als een raket kunnen gaan bouwen, maar dat gebeurt niet.” Vermeulen: “Gemeenten moeten vlotter keuzes maken. Nu duurt het drie jaar voordat er een bestemmingsplan ligt: welke straat gaan we een andere kleur geven en maken we een woonstraat en welke straat wordt winkelstraat. Dat willen ontwikkelaars ook, snelheid.” De oplossing is meer overleg, vindt de Saxiondocent tot slot. “Er is altijd woningnood geweest en het is nog nooit opgelost. Misschien moet de politiek eens over de eigen schaduw heenstappen en zich afvragen hoe het nou komt dat het nog niet is opgelost.”