De toekomst van wonen en werken

Kansen voor beleggers, bouwers en talenten

Zet twee makelaars, een duurzaamheidsdeskundige en een financieel expert bij elkaar en de visies, meningen en ideeën vliegen over tafel. En als die tafel dan ook nog eens staat op een van de mooiste uitkijkposten van Enschede, het dakterras van het CeeCee gebouw, is er volop inspiratie. Kenners Michel ten Hag, Mark Plattje, Eddy Klement en Bart Wientjes buigen zich over wonen en werken in deze regio. Een gesprek dat heen en weer vliegt met diverse thema’s. Maar met de slotsom: meer samenwerking, meer duurzaamheid en nieuwe bouwconcepten zijn nodig.

“Wat we nu zien is dat het aanbod in de woningmarkt weer stijgt. In de bestaande bouw was de markt compleet droog gekookt. Transacties nemen wel toe maar er is tegelijkertijd ook een temporisering in de prijsontwikkeling. Zorgelijk is wel de nieuwbouwmarkt. Landelijk maar zeker in Overijssel, waar de eerste helft van dit jaar het aantal verkopen aanzienlijk is gedaald. Daar ligt een enorme opgave om een versnelling in die nieuwbouw van woningen te realiseren”, aldus Michel ten Hag, directeur-eigenaar van de Ten Hag Groep. Dat lukt maar matig want er zijn drie aspecten, vervolgt hij: “Er worden weinig bouwvergunningen afgegeven, er is weinig voorraad in de nieuwbouw en het consumentenvertrouwen is minder. Bij nieuwbouw start de bouw pas als je daadwerkelijk zeventig procent hebt verkocht. Daar zit voor de kopers een onzekerheid in: raak ik straks mijn bestaande woning nog wel kwijt tegen de gewenste prijs? Dat heeft ook weer te maken met het consumentenvertrouwen en daar heeft de nieuwbouwmarkt meer last van dan de bestaande markt.” Voor starters is het een compleet ander verhaal. Ten Hag verwacht dat zij meer kans hebben in de bestaande markt: “Omdat beleggers afhaken door de aangekondigde stijging van de overdrachtsbelasting die de overheid verder wil doorvoeren.” In de kantorenmarkt blijft het dynamisch, constateert Michel ten Hag: “Er wordt wel beweerd dat thuiswerken nog de enige manier van werken is, maar je ziet dat veel organisaties hun mensen weer motiveren naar kantoor te komen. Misschien niet voor de volle vijf dagen, maar in elk geval voor bijvoorbeeld drie dagen. Dan is iedereen wel aanwezig op maandag, dinsdag en woensdag om een voorbeeld te noemen. Daar heb je toch wel kantoorruimte voor nodig.”

War on talent

Bart Wientjes, directeur-eigenaar van bedrijfsonroerend goedspecialist Boers en Lem ziet die dynamiek ook op een ander vlak: “De war on talent. Vroeger zaten alleen de ict-bedrijven te vechten om personeel. Nu speelt dat in elke branche: in de groothandel, de industrie, logistiek en zakelijke dienstverlening. Belangrijk voor de medewerker is nu een prettige werkplek, fijne collega’s, een thuisgevoel. Het gevoel dat je dingen kunt leren, dat je je kunt ontwikkelen, de collega’s die je treft. Die werkomgeving is heel belangrijk: een duurzaam kantoor in een mooie omgeving. Want werken kun je overal, maar de werknemer verlangt nu naar extra faciliteiten: denk aan een goed restaurant met gezond eten, fitnessruimte, een gamingroom en een dakterras zijn wel usp’s om mensen aan te trekken en te behouden. Dat zijn misschien extra kosten, maar weegt op tegen wat het kost om een medewerker aan te trekken. Ik ken bedrijven die twintig mille over hebben voor het aantrekken van nieuwe collega’s. Het betekent als ondernemer andere afwegingen maken: ik huur een kantoor en betaal 120 euro per vierkante meter of ik zit op de beste locatie in een comfortabel, duurzaam kantoor waar mensen graag willen werken en ik betaal 160 euro met minder energielasten. Je kunt dan wel uitrekenen wat aantrekkelijker is voor het binnenhalen en behouden van goede werknemers.”

Huisvesting

Eddy Klement, managing director van ABN AMRO MeesPierson herkent de problematiek die Wientjes aansnijdt: “Jaren geleden stonden bedrijven de ict’ers op te wachten met wapperende sleutels van de leaseauto. Die trend is weggezakt, maar nu weer volop terug. Bij een niet nader te noemen Twents bedrijf krijg je 2.750 euro premie als je een nieuwe collega aanbrengt. Het lijkt veel geld maar het is tien keer zo goedkoop als een headhunter.” De huisvesting dus als belangrijk element om het arbeidspotentieel op te schroeven. Wientjes: “Maar je ziet dat er in de regio Twente een tekort is aan kwalitatief hoogwaardig aanbod van vierkante meters kantoorruimte. Alle gebouwen die een modern opleveringsniveau kennen, duurzaam zijn en een wow-effect hebben, zitten vol. Er is een tweedeling ontstaan in de markt: de beste objecten, daarvoor staat men in de rij, maar de panden welke niet meer voldoen en geen plan hebben tot een upgrade, gaan het nu en komende jaren niet meer redden.” Er is wel overigens ook een kentering merkbaar: “We zien dat beleggers die minder gevoel hebben bij deze regio zich de afgelopen jaren hebben teruggetrokken. Daar zijn regionale investeerders op ingesprongen. Dat is een goede zaak: ze zijn er trots op, kennen elkaar en kunnen snel schakelen; dat is mooi om te zien. Gebouwen waar jaren leegstand was die nu weer populair zijn. Dat is een positieve ontwikkeling.” Klement ziet die belangstelling ook onder beleggers: “Er is een zekere nervositeit in die zin dat meer mensen naast hun portefeuille met spaargeld en beleggingen willen investeren in vastgoed terwijl er niet voldoende aanbod is wat betreft solitaire woningen of objecten. Daarom zoeken investeerders elkaar soms op om grotere objecten aan te schaffen. Met name objecten met commercie en daarboven woningen zijn dan gewild. Of een gezondheidscentrum met appartementen er boven. Daar zijn de investeerders nu in geïnteresseerd. En meestal zijn dat oudere mensen: die doen dat enerzijds voor de generatie na hun, maar ook omdat zij aandachthebben voor duurzaamheid. En als ze dat zelf doen hebben ze niet te maken met belangen van aandeelhouders en in hun ogen bemoeizuchtige professionals. Dus nemen zij genoegen met minder rendement en zijn bereid wat meer risico te nemen en dat pand op het gebied van energie naar label A te brengen. Ze doen het voor moeder Aarde en de volgende generatie die het over kan nemen. Een lange termijn gedachte. Het frappante is dat je het gezien de leeftijd niet verwacht maar wel vanuit dat andere perspectief. Ik ben daarover positief verbaasd want die groep beleggers kunnen dingen vlottrekken die andere partijen niet voor elkaar krijgen. Ik zie een professionele belegger of pensioenfonds uit Amsterdam niet hier in een pand investeren op de wijze die ik net beschreef.”

Hefboomeffect

Het woord is gevallen: duurzaamheid. Mark Plattje is van A2 Experts in Almelo. “Ons bedrijf is een bouwkundig expertisebureau maar komt oorspronkelijk uit de schade-expertise. We wilden meer bouwkundige advisering gaan bieden en dus kwam verduurzaming vanzelfsprekend op ons pad. Woningen verduurzamen is makkelijk, maar dan heb je veel werk en je kunt daar niet die kwaliteit leveren die wij voor ogen hebben. Het mkb is wel aantrekkelijk, maar alleen labels uitgeven is weer niet interessant. Het gaat erom hoe je naar label C of A komt. Wij werken daarvoor met verschillende partijen samen zoals een constructiebureau dat berekeningen maakt als je zonnepanelen op je dak gaat leggen. We doen overigens die uitbesteding niet zelf omdat wij zo onafhankelijk blijven.” Hij vervolgt: “Er zijn drie soorten ondernemers: vastgoed eigenaren, die het licht wel hebben gezien. Voor zo’n investeerder doen we bijvoorbeeld in Utrecht nu een project met 150 panden met winkels en appartementen. Die willen wel blijven verhuren en dus nemen ze verduurzaming serieus. Dan zijn er ook de ondernemers die heel gek zijn met hun pand, het zelf hebben gebouwd en er feeling bij hebben. Die hebben altijd goed voor het pand gezorgd en willen naar A. Desnoods worden die investeringen over meerdere jaren uitgesmeerd, maar er moet wel alvast een plan worden gemaakt. En dan zijn er nog de ondernemers die denken: ik zit hier nog maar tien jaar en wil zo min mogelijk aan mijn pand doen. Dat kan goedkoop met wat zonnepanelen en nieuw glas maar we geven altijd wel aan: jouw personeel moet ook comfort hebben. In sommige panden komt de tocht onder de ramen door. Dan denk je: hoe kun je dat als werkgever in deze tijd nog verkopen aan je mensen? Dan gaan die werknemers lopen, zoals Bart al aangaf.” Voor een instelling als een bank geldt ook dat verduurzaming van objecten belangrijk is. Klement van ABN AMRO MeesPierson: “Ook wij hebben er belang bij dat de panden van onze klanten naar een hoger energielabel worden gebracht. Als je daar met je relaties in mee kunt denken is dat altijd goed. En vergeet niet het hefboomeffect: een stukje eigen vermogen en geleend vermogen waarbij je op vreemd vermogen meer rendement maakt dan je betaalt en vervolgens met je eigen vermogen nog meer rendement behaalt. Mensen die geld hebben zijn altijd bereid om er een lening bij te pakken om daarmee een toevoegde waarde te creëren.”

Samenwerken

Dan gaat het gesprek over in het belang van Twente als economische regio en aantrekkelijk woongebied. Michel ten Hag: “We hadden het net over de war on talent; die wapperende sleutels van de leaseauto, dat zouden in feite in deze tijd de huissleutels van de betaalbare woning moeten zijn. Huisvesting bieden, dat is een enorme kans voor de regio. De helft van de inwoners van ons land woont in de randstad, waar het onbetaalbaar is geworden. Als je een regio hebt met goede verbindingen en betaalbare huisvesting, dan ga je het winnen.” En, zo voegt hij er aan toe: “Er ligt hier een taak voor ons als adviseurs, bijvoorbeeld bij het uitponden van woningen. Particulieren hebben dan een budget van tien of vijftien duizend euro voor verduurzaming. Wij hebben het omgedraaid: we gaan die woningen eerst verduurzamen en dan verkopen we die woning voor de prijs wat het oorspronkelijk zou zijn zonder die verduurzaming plus de kosten van het verduurzamingspakket. Geen onderhoud, geen valkuil van een hoge energierekening en je creëert in je wijk een pareltje. We hebben daar partijen als de makelaar, de verduurzamingsspecialist en de bank voor bij elkaar gekregen en doen dit nu in een driehoeks-verband.” Samenwerken dus en met uitzicht over de wijk Roombeek zegt Ten Hag: “Roombeek is het bewijs dat je vanuit een hoog aggregatieniveau, een publieke- en private samenwerking, capaciteiten en mensen delen én creativiteit bevorderen, met elkaar hele mooie dingen kunt doen. Wonen en werken, 24 uur per dag, en vertier, met eigen musea en dicht bij de binnenstad.” Wientjes ziet nog wel een zwak punt: “Enschede heeft een aantal versnipperde kantoorlocaties, terwijl je eigenlijk twee geconcentreerde kantoorlocaties zou moeten hebben. Het Kennispark is duidelijk een speerpunt, de Zuiderval stokt wat in de ontwikkeling. En de binnenstad, daarvoor moet je moet waken dat je niet maar overal kantoren realiseert. Zorg dat het Kennispark een toplocatie blijft. Aandachtspunt hierbij is de ontsluiting. En de binnenstad, wat ga je daar doen? Nieuwbouw met wonen en werken? De vraag is hoeveel vierkante meters je daar nog aan toe moet voegen. Mijn advies zou zijn aan de gemeente Enschede om nieuwe vierkante meters toe te voegen op bijvoorbeeld twee of drie grotere locaties nabij het Centraal Station.”

Onderbouwd advies

Dergelijke bouwprojecten zijn meer het domein van de grote projectontwikkelaars en institutionele beleggers. Eddy Klement denkt een stap bescheidener aan de kleinere eigenaren: “De huidige ondernemer die nu stopt heeft een leuk leven, is opgevoed met spaarzaam zijn en heeft een mooi salaris uit het bedrijf gehaald. Als dat bedrijf wordt verkocht dan komt er veel liquiditeit vrij die ze aanwenden om panden op te knappen, duurzaam te maken. Ik geef ze geen ongelijk: als je met je eigen geld en handen ook rendement kunt maken en niet alleen op de beurs moet je dat doen.” Hij vervolgt: “Nee, wij gaan niet zelf adviseren maar verwijzen klanten naar onze intermediairs, zoals de notaris, accountant en fiscalist, voor een onderbouwd advies. Als bank wil je ook niet alles financieren. Neem de autobranche die alleen maar consolideert. Maar af en toe komt er een pand voorbij waarin een garage of autodealer heeft gezeten. Als er vervolgens iemand komt die zegt: ik wil dat pand kopen want er komt vast wel weer iemand die dat als garage wil huren, dan kijken we of dat past in het portfolio van de klant of het beleid van de bank: heeft het toegevoegde waarde in de duurzaamheid die wij willen uitstralen en is het verantwoord voor de klant in zijn of haar totale financiële positie. Kortom risk appetite, de risico bereidheid is belangrijk. Het object moet daarin passen. Je moet als bank ook kijken naar je verantwoordelijkheid. Iets financieren wat niet verantwoord is, omdat de rentelast te hoog is, dan moet je inderdaad ook nee zeggen.”

Verduurzamen

De realiteit is dat veel oudere eigenaren het belang van een gangbaar en verhuurbaar object inzien, zegt Mark Plattje: “Ik denk dat zestig tot zeventig procent van onze relaties vanuit een zekere bevlogenheid panden verduurzaamt. Dat zijn met name inderdaad de wat oudere investeerders. De jonge ondernemer is in eerste instantie vooral druk met zijn eigen situatie: het bedrijf moet winst maken, hij wil die mooie villa laten bouwen. Daarna komt pas het eigen pand. Ja, ik snap dat wel want het is een flinke investering en je kunt het geld maar één keer uitgeven.” Niettemin is het rendement van verduurzaming steeds beter aan te geven. “Het was jaren geleden best wel lastig om duurzaamheidsmaatregelen te waarderen in onze taxaties”, zegt Bart Wientjes: “Er waren weinig huur- en koopreferenties voor gebouwen met duurzaamheidsmaatregelen. Nu kunnen we in de taxatiemodellen die duurzaamheidsslag wel goed waarderen. Neem zonnepanelen, je kunt al snel de subsidies en besparingen opvoeren als extra inkomsten of lagere kosten. Die duurzaamheidsslag komt nu veel meer tot uiting.” Afgezien van verduurzaming, te weinig bouwgrond of verouderde kantoren blijft voor alle vier sprekers tot slot één ding belangrijk: Twente moet een aantrekkelijke regio zijn en blijven, ook voor jonge talenten. Klement: “We hebben een groeiambitie en dat kunnen we niet individueel realiseren. Daarvoor moeten we de koppen bij elkaar steken.” Michel ten Hag ziet tot slot nog veel kansen: “Er is een onderzoek waaruit blijkt dat 800.000 van de miljoen te bouwen woningen gerealiseerd kunnen worden binnen de bestaande rode contouren. Met flexwoningen-concepten bijvoorbeeld om de procedures te verkorten en versnellen. Not in my backyard kan dan in wijken vervelend zijn, maar het moet voor iedereen duidelijk zijn dat anders het huidige voorzieningenniveau niet te handhaven is. Als ons dat lukt hebben we ook met onze bouwindustrie dankzij nieuwe concepten bovendien een exportproduct naar andere regio’s.”