Wilma van Ingen wil boter bij de vis

Wilma van Ingen wil boter bij de vis

Verduurzamen van woningen staat hoog op de Twentse agenda

Met Domijn beheert zij een grote vastgoedportefeuille in Twente. Daarnaast is Wilma van Ingen voorzitter van WoON Twente, waarbinnen vijftien Twentse woningbouwcorporaties nauw en goed samenwerken. Met andere woorden: Never a dull moment voor Van Ingen die daarbij kan bouwen op een stevige bestuurlijk ervaring. Ervaring die, vooral nu, nodig is.

Domijn is gevestigd in de Performance Factory. Het voormalige Polaroid-fabrieksterrein, waar onder andere Polaroid weer nieuw leven werd ingeblazen, is een bijenkorf van nijvere ondernemers, creativiteit en energie geworden. Wilma van Ingen, die qua werkplekken heel wat gezien heeft, is buitengewoon enthousiast over het concept: “Je werkt op een prachtige plek met cultureel erfgoed waar ondernemers activiteiten ontplooien. Waar vroeger de weefgetouwen stonden en later instant klaar-films werden gemaakt, vind je nu een talentenfabriek, kunst, cultuur en ambacht, ondernemerschap en volop sportmogelijkheden. En het bruist: er zijn hier symposia, evenementen, hippe industriële kantoorruimtes, de Twentsche Foodhall en tal van andere initiatieven.” Domijn werkt er ook: een prachtige grote open flexruimte in een dynamische setting. Het project Performance Factory is voor de corporatie een goede keuze geweest: na een aantal jaren van hard werken voor iedereen, zit het pand vol en staat het bol van de energie. Ze maakt nog even van de gelegenheid gebruik om de Winterfabriek in de Performance Factory aan te bevelen. Werkgevers kunnen medewerkers trakteren op een grote markt in kerstsfeer zodat ze hun eigen kerstpakket kunnen samenstellen. Van Ingen heeft het zelf een keer meegemaakt en is razend enthousiast.  

Kwartje van Kok
Van een geheel andere orde is de enorme portefeuille huurwoningen die Domijn beheert. Want de crisis op de woningmarkt en de daaraan gelieerde woningtekorten raken ook de corporaties in Twente. “We zitten hier gelukkig nog aan de goede kant: gemiddeld vinden mensen binnen negen maanden een huurwoning. In de Randstad moet je jaren wachten. Maar zeker, het is ook bij ons zorgelijk want de prijzen voor grondstoffen stijgen. Amerika en China kopen al het hout op en dus wordt de bouw van huizen duurder. Terwijl je in de sociale woningbouw juist niet te duur wilt zijn. Projecten worden daardoor opgeschort en dat wil je nu juist niet. Er is een scala aan oorzaken waar je iets aan moet doen, wil je niet ook serieus in de problemen raken. Procedures die te lang lopen, een veranderende marktvraag, schaarste aan vakmensen en materiaal, bouwkosten stijgen nog steeds, grotere verduurzamingsopdrachten, meer nieuwbouwen, minder geld of inkomsten.”

Wilma van Ingen liet zich onlangs buitengewoon kritisch uit over de overheid die sedert 2013 een verhuurdersheffing int. Geld van de corporaties c.q. de huurders dat direct in de staatskas verdwijnt. Het lijkt op het bekende ‘kwartje van Kok’: “Het zou een tijdelijke maatregel zijn, maar de Twentse woningcorporaties betalen per jaar zestig miljoen aan de overheid. En dat terwijl diezelfde overheid ons op het gebied van duurzaamheid bijvoorbeeld steeds meer taken oplegt. Steeds meer opgaven dus, maar niet de middelen beschikbaar stellen.”

Duurzaamheidseisen
De directeur-bestuurder van Domijn is niet het type om bij de pakken neer te zitten. Integendeel, zij ziet liever mogelijkheden en kansen om aan de internationale duurzaamheidseisen en de beschikbaarheid van woningen te voldoen. Zoals in het INDU-ZERO project, waarin Domijn en veertien andere organisaties uit verschillende landen hun kennis hebben gebundeld. Tot 2050 moeten miljoenen huizen in Europa worden verduurzaamd. Een proces dat momenteel te langzaam gaat en te duur is. Het Europese INDU-ZERO wil het verduurzamen van woningen industrialiseren door de ontwikkeling van een fabriek die per jaar 15.000 renovatiepakketten voor woningen kan produceren voor de helft van de huidige prijs. Domijn doet tot nu toe als enige Nederlandse corporatie mee aan het project en wil zo bijdragen aan een duurzamere wereld én zo laag mogelijke woonlasten voor de huurders. Wilma van Ingen is er enthousiast over: “Het zo ontwikkelen en produceren van renovatie-elementen (zonnepanelen, warmtepompen, ventilatie, red.) is de basis. Eenvoudig gezegd maak je een jas die je over de woning trekt. Vooral bij de oudere woningen zal het duurzaamheidseffect heel hoog zijn.” De productie van de renovatiepakketten die voor de huizen nodig zijn, krijgt dus een enorme impuls en de verduurzamingskosten per huis gaan aanzienlijk naar beneden. Het project kan daarmee ook een grote bijdrage leveren aan het uitvoeren van het Nederlandse klimaatakkoord. Domijn heeft andere corporaties uitgenodigd hierover mee te praten. “Het zou natuurlijk prachtig zijn als we het breder kunnen doortrekken in Nederland.” Overigens haast ze zich te zeggen dat ‘er gelukkig diverse goede initiatieven zijn op dit gebied’.

Goede Twentse samenwerking
Maar naast renoveren/verduurzamen zal ook nieuwbouw nodig zijn en blijven. En daarbij zal ook meer dan ooit gekeken moeten worden naar de behoefte. “Senioren willen en kunnen steeds langer thuis wonen, de vroegere gezinswoning maakt deels plaats voor woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens, starters op de arbeidsmarkt willen woonruimte, we willen jong talent behouden in Twente, er komt meer vraag naar middenhuurwoningen, etc. Het realiseren van tiny houses, wat wij ook doen, is voor bepaalde groepen een oplossing. Het is een transformatie waarover we in Twente steeds moeten blijven nadenken en waarop je je plannen aanpast. Wij noemen dat ‘adaptief programmeren´. De Twentse corporaties onder de WoON Twente-vlag denken daarin mee: “Wij stoppen veel energie in de marktvraag en wat daar dan qua woningaanbod vandaag en morgen bij past. Wij bouwen ook steeds ‘flexibeler’ zodat je, in het geval dat de marktvraag verandert, ook makkelijk woningen kunt aanpassen.” Van Ingen is blij met de goede samenwerking tussen de Twentse corporaties. “We stellen de belangen van de huurders centraal en niet die van onze eigen corporaties. Zo hoort het ook.”

Gezamenlijke uitdaging
Nieuwbouw, waarvoor grond schaars is, waarvoor procedures lang duren en commerciële partijen op de loer liggen, eist een goede aanpak. “Als corporatie kun je dan zeggen: ‘we gaan voor ons eigen belang’ of ‘we staan met elkaar voor een gezamenlijke uitdaging’. Neem Enschede, hier hebben we ons met alle belanghebbende partijen verenigd in het Platform Stedelijke Ontwikkeling Enschede. Hier praat je met elkaar over hoe je de woonvisie op de beste manier kunt realiseren. Daar dus ook samen verantwoordelijkheid voor nemen en barrières samen beslechten, is het beste voor de stad.”

Er is nog geen kabinet, maar één ding weet zij als directeur-bestuurder van Domijn en voorzitter van WoON Twente wel zeker: in het nieuwe kabinetsbeleid moet de verhuurdersheffing terug naar de corporaties/huurders. “Als je tegen ons zegt: je hebt een grote opgave om woningen te verduurzamen, dan willen we dat natuurlijk doen, maar dan moet je niet via de verhuurdersheffing en fiscale maatregelen de inkomsten drastisch verlagen. Wat denk je wat wij hier in Twente kunnen doen met die zestig miljoen die wij nu elk jaar in de staatskas storten? Boter bij de vis dus. En dan? Bouwen, verduurzamen, onze huurders met een veranderende marktvraag goed bedienen en… de leefbaarheid in de wijken verbeteren. Gelukkig mogen we daar als corporaties ook weer aan meewerken. Het gaat immers om betaalbaar, duurzaam en fijn wonen in een prettige wijk.”

Tekst: Erwin Gevers
Fotografie: Frank Visschedijk

>
>
>
Eurorisk
Boers & Lem
EY
Jongbloed
Westerhuis Verhuur