Wilma van Ingen wil boter bij de vis
Verduurzamen van woningen staat hoog op de Twentse agenda
Met Domijn beheert zij een grote vastgoedportefeuille in Twente. Daarnaast is Wilma van Ingen voorzitter van WoON Twente, waarbinnen vijftien Twentse woningbouwcorporaties nauw en goed samenwerken. Met andere woorden: Never a dull moment voor Van Ingen die daarbij kan bouwen op een stevige bestuurlijk ervaring. Ervaring die, vooral nu, nodig is.
Domijn is gevestigd in de Performance Factory. Het voormalige Polaroid-fabrieksterrein, waar onder andere Polaroid weer nieuw leven werd ingeblazen, is een bijenkorf van nijvere ondernemers, creativiteit en energie geworden. Wilma van Ingen, die qua werkplekken heel wat gezien heeft, is buitengewoon enthousiast over het concept: “Je werkt op een prachtige plek met cultureel erfgoed waar ondernemers activiteiten ontplooien. Waar vroeger de weefgetouwen stonden en later instant klaar-films werden gemaakt, vind je nu een talentenfabriek, kunst, cultuur en ambacht, ondernemerschap en volop sportmogelijkheden. En het bruist: er zijn hier symposia, evenementen, hippe industriële kantoorruimtes, de Twentsche Foodhall en tal van andere initiatieven.” Domijn werkt er ook: een prachtige grote open flexruimte in een dynamische setting. Het project Performance Factory is voor de corporatie een goede keuze geweest: na een aantal jaren van hard werken voor iedereen, zit het pand vol en staat het bol van de energie. Ze maakt nog even van de gelegenheid gebruik om de Winterfabriek in de Performance Factory aan te bevelen. Werkgevers kunnen medewerkers trakteren op een grote markt in kerstsfeer zodat ze hun eigen kerstpakket kunnen samenstellen. Van Ingen heeft het zelf een keer meegemaakt en is razend enthousiast.
Kwartje van Kok
Van een geheel andere orde is de enorme portefeuille huurwoningen die
Domijn beheert. Want de crisis op de woningmarkt en de daaraan gelieerde
woningtekorten raken ook de corporaties in Twente. “We zitten hier gelukkig
nog aan de goede kant: gemiddeld vinden mensen binnen negen maanden een
huurwoning. In de Randstad moet je jaren wachten. Maar zeker, het is ook
bij ons zorgelijk want de prijzen voor grondstoffen stijgen. Amerika en
China kopen al het hout op en dus wordt de bouw van huizen duurder. Terwijl
je in de sociale woningbouw juist niet te duur wilt zijn. Projecten worden
daardoor opgeschort en dat wil je nu juist niet. Er is een scala aan oorzaken
waar je iets aan moet doen, wil je niet ook serieus in de problemen raken.
Procedures die te lang lopen, een veranderende marktvraag, schaarste aan
vakmensen en materiaal, bouwkosten stijgen nog steeds, grotere verduurzamingsopdrachten,
meer nieuwbouwen, minder geld of inkomsten.”
Wilma van Ingen liet zich onlangs buitengewoon kritisch uit over de overheid die sedert 2013 een verhuurdersheffing int. Geld van de corporaties c.q. de huurders dat direct in de staatskas verdwijnt. Het lijkt op het bekende ‘kwartje van Kok’: “Het zou een tijdelijke maatregel zijn, maar de Twentse woningcorporaties betalen per jaar zestig miljoen aan de overheid. En dat terwijl diezelfde overheid ons op het gebied van duurzaamheid bijvoorbeeld steeds meer taken oplegt. Steeds meer opgaven dus, maar niet de middelen beschikbaar stellen.”
Duurzaamheidseisen
De directeur-bestuurder van Domijn is niet het type om bij de pakken
neer te zitten. Integendeel, zij ziet liever mogelijkheden en kansen om
aan de internationale duurzaamheidseisen en de beschikbaarheid van woningen
te voldoen. Zoals in het INDU-ZERO project, waarin Domijn en veertien andere
organisaties uit verschillende landen hun kennis hebben gebundeld. Tot
2050 moeten miljoenen huizen in Europa worden verduurzaamd. Een proces
dat momenteel te langzaam gaat en te duur is. Het Europese INDU-ZERO wil
het verduurzamen van woningen industrialiseren door de ontwikkeling van
een fabriek die per jaar 15.000 renovatiepakketten voor woningen kan produceren
voor de helft van de huidige prijs. Domijn doet tot nu toe als enige Nederlandse
corporatie mee aan het project en wil zo bijdragen aan een duurzamere wereld
én zo laag mogelijke woonlasten voor de huurders. Wilma van Ingen is er
enthousiast over: “Het zo ontwikkelen en produceren van renovatie-elementen
(zonnepanelen, warmtepompen, ventilatie, red.) is de basis. Eenvoudig gezegd
maak je een jas die je over de woning trekt. Vooral bij de oudere woningen
zal het duurzaamheidseffect heel hoog zijn.” De productie van de renovatiepakketten
die voor de huizen nodig zijn, krijgt dus een enorme impuls en de verduurzamingskosten
per huis gaan aanzienlijk naar beneden. Het project kan daarmee ook een
grote bijdrage leveren aan het uitvoeren van het Nederlandse klimaatakkoord.
Domijn heeft andere corporaties uitgenodigd hierover mee te praten. “Het
zou natuurlijk prachtig zijn als we het breder kunnen doortrekken in Nederland.”
Overigens haast ze zich te zeggen dat ‘er gelukkig diverse goede initiatieven
zijn op dit gebied’.
Goede Twentse samenwerking
Maar naast renoveren/verduurzamen zal ook nieuwbouw nodig zijn en blijven.
En daarbij zal ook meer dan ooit gekeken moeten worden naar de behoefte.
“Senioren willen en kunnen steeds langer thuis wonen, de vroegere gezinswoning
maakt deels plaats voor woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens,
starters op de arbeidsmarkt willen woonruimte, we willen jong talent behouden
in Twente, er komt meer vraag naar middenhuurwoningen, etc. Het realiseren
van tiny houses, wat wij ook doen, is voor bepaalde groepen een oplossing.
Het is een transformatie waarover we in Twente steeds moeten blijven nadenken
en waarop je je plannen aanpast. Wij noemen dat ‘adaptief programmeren´.
De Twentse corporaties onder de WoON Twente-vlag denken daarin mee: “Wij
stoppen veel energie in de marktvraag en wat daar dan qua woningaanbod
vandaag en morgen bij past. Wij bouwen ook steeds ‘flexibeler’ zodat je,
in het geval dat de marktvraag verandert, ook makkelijk woningen kunt aanpassen.”
Van Ingen is blij met de goede samenwerking tussen de Twentse corporaties.
“We stellen de belangen van de huurders centraal en niet die van onze eigen
corporaties. Zo hoort het ook.”
Gezamenlijke uitdaging
Nieuwbouw, waarvoor grond schaars is, waarvoor procedures lang duren
en commerciële partijen op de loer liggen, eist een goede aanpak. “Als
corporatie kun je dan zeggen: ‘we gaan voor ons eigen belang’ of ‘we staan
met elkaar voor een gezamenlijke uitdaging’. Neem Enschede, hier hebben
we ons met alle belanghebbende partijen verenigd in het Platform Stedelijke
Ontwikkeling Enschede. Hier praat je met elkaar over hoe je de woonvisie
op de beste manier kunt realiseren. Daar dus ook samen verantwoordelijkheid
voor nemen en barrières samen beslechten, is het beste voor de stad.”
Er is nog geen kabinet, maar één ding weet zij als directeur-bestuurder
van Domijn en voorzitter van WoON Twente wel zeker: in het nieuwe kabinetsbeleid
moet de verhuurdersheffing terug naar de corporaties/huurders. “Als je
tegen ons zegt: je hebt een grote opgave om woningen te verduurzamen, dan
willen we dat natuurlijk doen, maar dan moet je niet via de verhuurdersheffing
en fiscale maatregelen de inkomsten drastisch verlagen. Wat denk je wat
wij hier in Twente kunnen doen met die zestig miljoen die wij nu elk jaar
in de staatskas storten? Boter bij de vis dus. En dan? Bouwen, verduurzamen,
onze huurders met een veranderende marktvraag goed bedienen en… de leefbaarheid
in de wijken verbeteren. Gelukkig mogen we daar als corporaties ook weer
aan meewerken. Het gaat immers om betaalbaar, duurzaam en fijn wonen in
een prettige wijk.”
Tekst: Erwin Gevers
Fotografie: Frank Visschedijk