"Er ontstaat een mismatch"

Projectontwikkelaar Hans Kloosterman

Veel projectontwikkelaars zijn de menselijke maat uit het oog verloren. Er wordt, mede onder invloed van aannemers en makelaars,in vierkante en kubieke meters gedacht en het opstapelen van appartementen. Het rendement staat voorop. Hans Kloosterman, de Hengelose projectontwikkelaar, heeft een andere visie: bouwen met respect voor de mens. Wat zijn de wensen, wat willen de bewoners. Het sociale aspect en de kwaliteit hebben prioriteit. In gesprek met een bevlogen vastgoedman.

Geboren in Gieten en opgegroeid in Coevorden heeft Hans Kloosterman Drentse wortels. “In een samengesteld gezin, twee stiefzusters, een broer. Mijn moeder was maatschappelijk werkster, mijn stiefvader bedrijfsleider bij Intergas en mijn eigen vader was directeur van een thuiszorginstelling. Een typisch middenklasse gezin in de jaren zeventig. Een goede middelbare schooltijd gehad, maar toen ik achttien was had ik het er wel gezien. Ik was klaar om de grote wereld in te gaan. Je ging studeren in Groningen of Enschede. Voor mij werd het Enschede. In 1986 ging ik er technische bedrijfskunde studeren. Ik heb een leuke studententijd gehad trouwens. De eerste twee jaar flink gefeest en lol getrapt. Daarna ben ik serieus gaan studeren en heb ik op de universiteit ook geleerd om hard te werken.” Na zijn studie gaat Hans Kloosterman bij het hoveniers- en wegenbouwbedrijf van Jan Boogaart in Hengelo werken. Hij vertelt: “Het Rijk had bedacht dat er meer mensen met een hogere opleiding in het MKB moesten werken. Er werkte een HBO’er als calculator en Jan zelf had in Wageningen gestudeerd. Ik was de derde met een hogere opleiding en werd min of meer de rechterhand van Jan Boogaart in allerlei projecten die niks te maken hadden met de dagelijks business. Bijvoorbeeld was hij bezig met composteringsprojecten en hij had meerdere bedrijven waar ik met ISO 9000 aan de slag ging.” Na twee jaar wordt Kloosterman gevraagd om een wegenbouwer te helpen met de kwaliteitsborgingssystemen. “Ik vroeg Jan wat ik moest doen. En vervolgens vroeg hij mij wat ik voor de rest van mijn leven wilde: ‘Voor jou is hier de uitdaging na een jaar of twee, mdrie wel weg’. Ik zag dat zelf toen niet zo, maar hij had natuurlijk wel gelijk. Ik was niet zo bezig met ambities en ben nooit zo’n carrièreplanner geweest maar hij vond dat ik voor mezelf moest beginnen. Dat heb ik 1993 gedaan met een eigen organisatieadviesbureau, in eerste instantie als specialisatie ISO-kwaliteitssystemen, later ook VCA en andere zaken. Binnen korte tijd had ik een aantal grote klanten in de wegenbouw. Bedrijven die het fijn vonden dat je hun wereldje snapte. Later kwamen daar ook bouwbedrijven bij.”

Nieuwsgierigheid

Het succes van zijn adviesbureau is dat Kloosterman als klankbord fungeert: “Dat deed ik al bij Jan Boogaart. Ik was niet van de rapportjes. Ik was goed in luisteren en praten, analyseren en problemen oplossen. Hoe ziet je bedrijf er over tien jaar uit, vragen over opvolging, hoe organiseer je de groei van de organisatie. Ik was 25 jaar toen ik ermee begon en had geen idee waarom het zo’n succes werd. Achteraf was het gewoon mijn nieuwsgierigheid. Kijk, het is eenzaam aan de top. En niemand stelt vragen aan iemand die, niet zelden tegen wil en dank, op de top zit. Maar ik stelde hun wel vragen. Ook over wat je wilt bereiken als onderneming; dan doet leeftijd er niet zo toe. Misschien is het wel makkelijker om aan een jong iemand je verhaal te vertellen. Het was mijn kwaliteit: vragen stellen en vooral de vraag achter de vraag. ” Vervolgens wordt Hans Kloosterman in 2004 regiodirecteur bij Plegt-Vos. Hij is een vreemde eend in de bijt: “Ik kende die wereld, want ik had altijd geadviseerd bij ondernemingen die opereerden op de scheidslijn van bouwen en ontwikkelen. Ja, in zekere zin een traditionele wereld, maar het was een mooie kans: ik was bij bedrijven altijd een sparringpartner geweest en nu zat ik zelf aan die kant van de tafel. En ik stelde weer andere vragen: over klantgroepen, over hoe ze de commercie deden, wat is het aanbod en wat is de vraag. Kunnen we nieuwe producten ontwikkelen. De bouw is altijd gewend om te doen wat gevraagd wordt, maar ik vond en vind dat we veel meer een bijdrage moeten leveren aan een oplossing.” Hij blijft er drie jaar en begint in 2008 weer voor zichzelf. “Mijn hart lag te dicht bij het ondernemen en niet bij het managen. Bij Plegt-Vos was ik in aanraking gekomen met projectontwikkeling en zag dat daar een hele wereld te winnen was. Vooral door op een andere manier naar de markt te kijken. Dat wilde ik gaan doen.”

Menselijke dimensies

Zijn eerste klus is de ontwikkeling van het kantoor van Sigmax in Enschede. “Dat was trouwens niet voor eigen rekening en risico maar ik werd ingehuurd als externe partij; ik kende Leo (van den Ende, directeur van Sigmax, red.) en zij wilden een kantoor dat zo aantrekkelijk was dat iedereen die langs liep er wilde werken. Want het was duidelijk dat het binnenhalen van mensen de grootste uitdaging zou worden. De oplossing is een hybride kantoor geworden: deels vergaderruimtes, deel ruimtes waar je met verschillende mensen werkt en ook concentratieplekken. Tja, en de architectuur uiteraard.” Het kantoor van Sigmax is een landmark en voor Hans Kloosterman een eerste visitekaartje voor zijn projectontwikkelingsbedrijf Kloos2. Later komt daar HK2 bij. Kloosterman: “Dat is een samenwerking met Robert Holtkamp, die in Zwolle actief is als projectontwikkelaar.” Met Holtkamp deelt hij zijn visie op projectontwikkeling: “Als je kijkt naar projectontwikkeling gaat het om geld. Vastgoed en de bancaire wereld zijn aan elkaar verbonden. Maar kijk: als je kapper bent wil je dat mensen tevreden zijn en weer terugkomen. Maar je wilt ook geld verdienen. Dat is in het vastgoed ook zo. Er moet natuurlijk geld worden verdiend maar je wilt primair trots zijn op wat je hebt gerealiseerd. Dat, als je er langs rijdt, je trots bent en mensen blij zijn om in dat vastgoed te wonen. Uiteindelijk doe je het daarvoor. Je moet snappen waarom iets iemand raakt. Waarom kiest iemand voor een bepaalde woning en hoe wil je daar wonen, wat is voor jou wel en niet belangrijk. Dat is de kern: hoe creëer je plekken waar mensen graag zijn? Waarom puilt het in het ene winkelcentrum uit en in het andere kun je een kanon afschieten? Dan gaat het over vormgeven, het snappen van menselijke dimensies. Dat is leuk om over na te denken en daarom zijn wij bezig met projecten die mensen herkennen door de hoge kwaliteit.”

Ideeën en creativiteit

Inmiddels heeft hij zijn palmares wel verdiend: het Gezondheidscentrum Jannink in Enschede, Drienerstate in Hengelo, de Delftse Hof in Emmen. De Bataafse Kamp in Hengelo staat op de lijst van nieuwe projecten, maar ook concepten zoals het Haberlandhaus in Keulen en de Walhof locatie in Hengelo voor een Brokanthuis waar ouderen zelfstandig kunnen samenleven met ondersteuning naar behoefte. En niet in de laatste plaats de futuristische concepten zoals het Flowerbed hotel. Aan ideeën en creativiteit geen gebrek met als constante factor kwaliteit. “We klappen er geen goedkope steentjes in om op de laatste honderd euro te besparen”, zegt Kloosterman: “We hebben inmiddels zeven projecten opgeleverd en nu hebben we zes, zeven projecten in ontwikkeling. Ja, de vraag is nu naar woningen. Woningen in een weiland bouwen is commercieel interessant maar intellectueel niet. Het binnenstedelijke gebied is wel interessant. Het is een puzzel om daar iets te ontwikkelen. Je moet werelden bijeen brengen, je hebt te maken met waardevol cultuurhistorisch erfgoed dat het verhaal van vroeger vertelt of een grondvervuiling, met bestemmingsplannen. Schakelen met de gemeente, met de buurtbewoners; dan ontstaat een project. Je moet het talent hebben om de juiste vragen te stellen, in gesprek te gaan met mensen en hun wensen begrijpen. Doe je dat niet als projectontwikkelaar, dan schiet je jezelf in de voet.”

Doelgroep-specifieker bouwen

“Ik zie nu dat er een mismatch ontstaat tussen wat mensen willen en wat er gebouwd wordt. Er wordt gedacht dat senioren het fijn vinden in gestapelde appartementen. Nee, ze willen een woning met een slaapkamer op de begane grond en een tuintje. Maar de makelaar zit alleen maar vierkante meters te berekenen. Het zijn allemaal dogma’s die ik tegenkom: een appartement moet negentig vierkante meter zijn. Maar houden we rekening met de groei van de eenpersoonshuishoudens? We moeten daarom veel doelgroep-specifieker bouwen. En we moeten dingen proberen, dan weten we wat kan en niet kan. Jezelf de vraag stellen: wat wil je, wat is je doelstelling? Als het erom gaat om de laatste paar centen uit een project te peuren, dan moet je er helemaal niet aan beginnen. Nee, wie gaat er wonen, wat wenst diegene; daar gaat het om. Heus, echt niet alle ouderen willen in de binnenstad wonen, dat zijn ook weer van die dogma’s.” Als projectontwikkelaar wil Hans Kloosterman zich juist daarin onderscheiden: “Professionaliteit, marktdenken. Hoe vertaal je de wensen naar design en duurzaamheid. Nu worden woningen ontwikkeld vanuit de techniek, maar niet vanuit de markt. Als jij een woning koopt die nog gebouwd moet worden, dan weet je nog niet hoe je de indeling wilt hebben, maar je moet al wel een keuze maken. Maar daar zijn kopers eigenlijk nog niet aan toe. Je moet dus flexibeler kunnen bouwen: market driven in plaats van technology driven. Je wilt immers een woning bouwen waar de bewoners gelukkig van worden?” Hans Kloosterman kan zich geen ander metier voorstellen dan projectontwikkeling. Hij is aan ‘het pionieren’ in Duitsland maar ziet ook grote kansen voor bouwen in hout: “Als ik iets nieuws begin dan worden het houtprojecten. Ik zie daar nog grote kansen om te vernieuwen.” Tot slot vat hij zijn visie samen in een anekdote: “Voor het ontwerp van Sigmax was een aantal architecten uitgenodigd. Een hele bekende, die vooral over zichzelf praatte en hoe goed hij was en ‘dat kantoortje van jullie’ wel even zou tekenen. De tweede architect was Paul de Ruiter. Hij zei weinig, luisterde alleen naar ons en onze wensen en doelstellingen en zat constant te schetsen: de vorm en indeling van het kantoor. Die begreep het dus wel.”

Tekst: Erwin Gevers
Fotografie: Frank Visschedijk