Bouwmalaise vraagt om 'vrolijke veerkracht'

De bouwsector laat zich steeds meer vergelijken met wilde rivieren die uitstromen in een woest kolkende waterval. Tekort aan menskracht, gestegen bouwkosten, regeldrift van de overheid, inflatie; alle elementen zijn aanwezig voor een naderend onheil. Enkele weken geleden luidde Lucas Haafkes, voorman van de Twentse afdeling van Bouwend Nederland de noodklok: het water staat bouwers aan de lippen. TOM twijfelt niet aan zijn woorden, maar zocht de nuance.

Martijn Borgerink is directeur van Oude Moleman in Rossum. Een bedrijf dat in 1938 werd opgericht en in 2000 van de familie werd overgenomen. “Ik heb altijd gedroomd om een aannemersbedrijf te hebben dat vanuit een boerderij opereert. Dat eerste is gelukt en voor dat laatste heb ik net de vergunning gekregen; we kunnen bouwen in het buitengebied, net buiten het Natura 2000-gebied.” Een blije aannemer dus, die in 2018 Louis Volker erbij haalde als mededirecteur. “Hij heeft hier altijd gewerkt en we doen steeds meer restauratiewerk. Ik had onvoldoende kennis in huis. Louis speelt daarbij een belangrijke rol.” Naast renovatie en restauratie is Oude Moleman ook actief in nieuw- en verbouw. Borgerink , ook actief in het regiobestuur van Bouwend Nederland, ondergaat de crisis in de bouw gelaten: “We kunnen niet anders dan slikken wat over ons heen komt maar de prijzen baren ons natuurlijk wel zorgen. Vroeger noemden ze het een graaicultuur maar eerlijk gezegd: als je ziet hoe duur dakpannen zijn geworden. Dat is niet in verhouding met de gestegen energiekosten. Daar maken ze er een potje van. Maar je bent eraan overgeleverd, alhoewel wij met het restauratiewerk nog in de luwte blijven. Kijk, als kleine aannemer loop je bij grote projecten meestal achteraan, maar het kleinere vakwerk blijft en daar zijn we juist niet laatste.” Dat hij zelf een nieuw bedrijf kan bouwen ‘net achter de draad van Natura 2000’ noemt hij een geluk: “Maar we hebben weinig transportbewegingen, tijdens de bouw komt niet teveel stikstof vrij. Maar het zijn wel zaken die druk zetten op de bouw. Wij hebben er wel last van want de vaart is er uit. Er zijn nog wat kleinschalige locaties, zoals in Rossum voor vijf woningen. En dat moet dan voor een maximale prijs, die de gemeente voor jou bepaalt. We doen het omdat we Rossum leefbaar willen houden en daar horen woningen voor jongeren bij.” Dankzij de restauratiewerkzaamheden is het team van Oude Moleman vanaf 2018 verdubbeld naar 22 medewerkers. Borgerink is ondanks alles optimistisch: “De komende acht maanden zitten vol. Er is wel een stroom aanvragen, maar alleen met nieuw- of verbouw zouden we het niet redden. Maar we zijn toch gelukkig, net als andere aannemers ondernemen we met ons hart.”

Martijn Borgerink.

Onzekerheid
Hoe kijkt de makelaar aan tegen de ontwikkelingen. Albert Post van Thoma Post Makelaars ziet paniek ontstaan in de ogen van betrokkenen: “Dat geldt met name voor ontwikkelaars en investeerders. Gestegen grondprijzen en inflatie zijn geen goed nieuws voor wie wil gaan bouwen. En zeker niet als het jaren kan duren voor je de vergunningen hebt. Al met al zijn de kosten door inflatie met zo’n veertien procent gestegen terwijl het gemiddelde huis acht procent minder waard is geworden. Met andere woorden: de doelgroep voor een nieuwbouw koopwoning is 22 procent duurder uit dan een jaar daarvoor.” De makelaar met 10 vestigingen in Twente, de Achterhoek en de Stedendriehoek verwacht dat de huidige situatie nog wel even blijft aanhouden. “Zolang blijft ook de onzekerheid en is er geen sprake van stabiliteit in de vastgoedsector.” Waar hij wel toekomst in ziet is in zogenoemd distributie-vastgoed zoals dat onder meer op het XL Businesspark uit de grond wordt gestampt. “Logisch, want dat  type bedrijfsonroerend goed heeft de wind in de zeilen. Zeker in deze regio met goede verbindingen. Het is grootschalig, duurzaam gebouwd en met lange huurcontracten.” Dat er ooit een moment komt dat die hallen leegstaan omdat het publiek zich afkeert van webshops, dat gelooft Post niet. “We hebben daarnaast behoefte aan meer grond. Bedrijven willen nu eenmaal verhuizen vanwege groei of krimp, maar de uitgifte van grond is enorm beperkt of veelal niet geschikt ten gevolge van de strikte regulering door gemeenten en provincies. Dit is naar mijn mening slecht voor onze concurrentiepositie. Gelukkig wonen en werken we dan nog in Twente: we hebben hier nog wel wat ruimte en zijn in dat opzicht gezegend ten opzichte van bijvoorbeeld de Randstad. Maar dat wij ook hier uitdagingen hebben, dat lijkt mij duidelijk.”

Albert Post.

Langere doorlooptijd
Een makelaar is belangrijk in de bouwketen maar een architect ook. Brian Bekken is van 01 Architecten Enschede. Een bureau met Nijverdalse roots maar met een tweede vestiging in Enschede, van waaruit de architect met name woningen ontwerpt in het luxe segment. Een sector die nog wel loopt, zegt Bekken: “Maar in het middensegment is het wat tammer. De zakelijke projecten lopen vooral veel langer door omdat processen meer tijd nodig hebben. De reden ligt voor de hand, vindt hij: “Met name in de zakelijke markt duurt het voortraject steeds langer. Er moeten meer onderzoeken worden gedaan en rapporten geschreven terwijl de opdrachtgever snel aan de gang wil. De regeldruk in Nederland neemt toe en voor er een woning gebouwd is, moet er al een forse investering worden gedaan." Ook Brian Bekken kent de problematiek: “Bouwmateriaal was schaars, energieprijzen die stegen. Het was allemaal onzeker om door te berekenen. Projecten hebben een steeds langere doorlooptijd. Er moet veel worden uitgewerkt om een omgevingsvergunning te krijgen. De bouwkosten stijgen met deze ontwikkelingen mee om rendabele projecten te houden.” Niettemin kijkt hij positief naar de toekomst: “Er blijft behoefte aan mooie en goede woningen in ieder segment.”

Brian Bekken.

Eén en al dynamiek
Tot slot het woord aan een grote opdrachtgever voor nieuwbouw, verduurzaming, transformatie en renovatie: de woningbouwcorporaties, verenigd in WoON Twente, het samenwerkingsverband van zestien woningcorporaties in Twente. WoON Twente is een kennisplatform en belangenbehartiger op het brede gebied van wonen. Voorzitter is Wilma van Ingen, die tevens directeurbestuurder is van wooncorporatie Domijn in Enschede. De immer goedgemutste Van Ingen ziet ook positieve elementen in de malaise in de bouw: “Ik weet dat het ingewikkeld en uitdagend is, zeker voor commerciële marktpartijen. Maar het is wél een en al dynamiek. Dan moet je innovatief en creatief zijn én volop de samenwerking zoeken. Het is niet makkelijk, ook niet voor de corporaties in Twente. Maar we moeten er als regio het maximale uithalen: meer dan je uiterste best doen in het belang van de vele woningzoekenden.” Ze doelt daarbij ook op technologische innovaties: “Iedereen kent de problematiek: lange procedures, tekort aan mensen, materialen, bouwlocaties, stikstof. Maar kijk  ook eens om je heen wat er gebouwd wordt. We hebben over het algemeen nog voldoende investeringsruimte als corporaties. En er zijn mooie stimuleringssubsidies. Er zijn steeds meer mogelijkheden om slim en sneller te bouwen. Denk aan houtbouw, of industriële productiemethodes met staal, hout en beton. Dat levert snel en voordeliger mooie producten op.”

Balans
Maar ondanks haar onverwoestbare optimisme ziet ook Wilma van Ingen wel in dat er bedreigingen zijn: “De rendementen dalen, lagere huren, hogere kosten door inflatie en bouwkosten. Verduurzamen en transformatie van woningen is duur. Met als gevolg dat over een aantal jaren ook corporaties tegen hun financiële grenzen kunnen gaan aanlopen. Daarom wordt de balans tussen uitgaven en inkomsten geregeld gecheckt in samenwerking met de landelijke overheid. Ons bedrijfsmodel moet uiteraard wel duurzaam blijven.” De boze spoken blijven helaas nog wel even boven de vastgoedmarkt hangen. Juist daarom is intensieve samenwerking tussen gemeentes, corporaties, marktpartijen en provincies nodig, vindt de WoON Twente-voorzitter: “Samen kunnen we proberen om per gemeente de knelpunten op te lossen. Te kijken naar wat wél kan. Of hoe de één de ander kan helpen. Heel veel kan slimmer en efficiënter als je het écht samen doet. Het belang is groot: we moeten namelijk uit deze crisis komen. Wat ons betreft allereerst in het belang van onze huurders. We hebben het al zo vaak al laten zien in Twente: met onze vrolijke veerkracht kunnen we heel veel bereiken”, besluit Wilma van Ingen.

Wilma van Ingen.