Zoeken met een loep naar vrije kavels...

Het is zoeken met een loepje naar beschikbare bedrijfshectares: vrije vierkante meters worden steeds zeldzamer in Twente, terwijl de vraag groot is. Kavels zijn er nog wel, maar het aanbod is beperkt. En het ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein duurt jaren. En héb je als ondernemer eindelijk een mooi kavel gevonden, kom je op de wachtlijst te staan omdat je een zware stroomaansluiting nodig hebt…

Veel Nederlandse ondernemers vrezen dat er de komende jaren te weinig ruimte is voor nieuwbouw en uitbreiding. Werkgeversorganisaties MKB-Nederland en VNO-NCW wezen daar al eerder op: tot 2030 is er landelijk een tekort van zo’n 7.000 hectare. En dat speelt ook in Twente. Neem Hengelo: zoveel kavels zijn daar niet meer voorhanden. Voorbeeld: het Oosterveld, langs de A1. Tot voor kort lagen hier nog een paar onbebouwde stukken grond. Nu niet meer. “Alles is verkocht”, zegt Hans Jansink, accountmanager bedrijven bij deze gemeente.

Hetzelfde beeld in Enschede. “Er zijn geen hectares meer voorhanden. Vorige zomer hadden we nog een aantal kavels in de verkoop, maar daar liggen nu allemaal opties op, ik denk dat we die wel kwijt zijn”, zegt Arjo van Veenendaal. Hij is een van de accountmanagers van de gemeente, met het havengebied, Marssteden, Technology Base en Westerval in zijn pakket.

Technology Base
Mogelijkheden zijn er nog wel op Technology Base, maar belangstellende ondernemers moeten hier voldoen aan een strikt profiel en aan het bestemmingsplan: het voormalige vliegbasisterrein grenst immers direct aan het natuurgebied Lonnekermeer. Maar er zit nog wat in de pijplijn, aldus Van Veenendaal: op de Morshoek, de vroegere Usseler Es, kan volgend jaar wellicht vijf, zes hectare bedrijfsgrond worden uitgegeven.

Terug naar Hengelo: op Westermaat Campus, ook langs de A1, liggen ook nog een paar vrije kavels voor innovatieve bedrijven. Jansink: “We zijn daarover in gesprek met meerdere partijen.” Ook op het Gezondheidspark is nog ruimte, maar dit is bedoeld voor een specifieke branche, zoals de naam al zegt. En dan is er nog het nieuwe Walkatenplein van 3,7 hectare tussen het Expo Business Park en de spoorlijn. Hightech-ondernemers kunnen zich melden. “Een mooie locatie en ook de laatste die we hebben als regulier bedrijventerrein.”

Nieuwe locaties
De koek is bijna op in Hengelo. Hans Jansink: “We zijn bezig om te onderzoeken of we meer bedrijventerrein willen en waar dat dan moet komen. Maar het is knap lastig om daarvoor nieuwe locaties te vinden. Kijk ook eens naar aspecten als natuur en groene kwaliteit.”

Ook in Oldenzaal worden de vrije hectares bedrijfsterrein zeldzamer. Bedrijvenpark Jufferbeek-Zuid – tussen de rondweg, de spoorlijn, de A-1 en de Hazewinkelweg - heeft nog vier kavels in de aanbieding: ze kwamen terug uit eerdere reserveringen. Voorlopig zijn dit de laatste vierkante meters in deze gemeente.

Accountmanager bedrijven Rob Olde Riekerink geeft aan dat er aan twee nieuwe bedrijventerreinen wordt gewerkt, JufferbeekNoord en Hanzepoort-West. De provincie Overijssel heeft daar groen licht voor gegeven, maar de plannen moeten nog worden uitgewerkt. Voorlopig zijn daar geen hectares beschikbaar. “De vraag is er wel, maar de grond niet”, aldus Olde Riekerink.

De betrokken accountmanagers van de Twentse gemeenten komen regelmatig bij elkaar om de stand van zaken te bespreken. “We kennen elkaar goed, we hebben elke drie maanden overleg”, zegt Hans Jansink. “We informeren en helpen elkaar, we zien elkaar niet als concurrenten. En we ondersteunen elkaar: kan iets niet in de ene gemeente, dan misschien wel ergens anders…”

In Almelo dan misschien? Maar daar hebben ze ook een grote behoefte aan meer bedrijfshectares. De komende vijftien jaar moet er zo’n zeventig hectare bijkomen, los van de ‘doorontwikkeling’ van XL Businesspark. Er moeten keuzes worden gemaakt: die wordt voor een deel gezocht in inbreiding (21 hectare) en voor het grootste deel in uitbreiding met 49 hectare. Bedoeld voor nieuwe bedrijven, maar ook voor het uitbreiden van de bestaande.

Randgebieden
Daarbij is het oog vooral gericht op de randgebieden van de bestaande bedrijventerreinen, en dan met name op de vrije stroken langs het Wendelgoor langs de N36 tussen Almelo en Wierden en De Bleskolk. Daar is nog ruimte voor kavels voor de maak- en hightechindustrie, die Almelo graag aan boord neemt. Bedrijfsmakelaars kennen de nijpende situatie uiteraard. Veel vraag, weinig aanbod. Vooral kleinere kavels, zeg maar van 1000 tot 2500 vierkante meter, zijn niet meer te vinden. “En juist daarvoor is een hele grote doelgroep, zeg maar het kleinere mkb”, aldus Roy Duin en Alexander Engelbertink van Snelder-Zijlstra.

Veelal gaat het om ondernemers met stevige ambities, met bedrijven met zes, zeven medewerkers. Doorstarters in de groei, met goede businessmodellen en te vinden in alle disciplines, van it-sector tot maakindustrie. Vaak zijn ze actief in een specifieke niche, aldus de makelaars. Maar waar moeten ze bouwen? “Wij komen zelf ook niet verder als we ons bij een gemeente melden…”

Een oplossing is niet direct voorhanden. Met de uitbreiding van bedrijventerreinen zijn procedures gemoeid die jaren duren en zo heel veel zit er momenteel niet in de pijplijn. ‘Greenfield’, heet dat: bouwen in nog maagdelijk, groen gebied. Het alternatief heet ‘brownfield’: het slopen en opnieuw bebouwen van oude, verwaarloosde bedrijfsgebouwen. Maar die zijn er ook bijna niet, is de constatering. En het herstructureren van bestaande bedrijvenparken is ook geen oplossing: de indeling ligt doorgaans vast.

Netcongestie Nog meer problemen: de gevolgen van de netcongestie, want het hoogspanningsnet zit vol. De wachtlijsten voor aansluitingen zijn fors. Tennet en Enexis zijn weliswaar druk bezig met de capaciteitsuitbreiding, maar daarmee zijn ze nog lang niet klaar. In Twente is dat pas in 2029 het geval volgens de netbeheerders. Hans Jansink uit Hengelo: “ Vroeger ging het bij ondernemers, die op zoek waren naar een nieuw kavel, vooral om zaken als zichtlocatie en bereikbaarheid. Nu staat deze kwestie bovenaan: is er stroom?” “Dat brengt natuurlijk een stuk onzekerheid met zich mee”, zegt zijn Oldenzaalse collega Rob Olde Riekerink, “we hebben daarover natuurlijk veel contact met Tennet, Enexis en Coteq Netbeheer.” Een gevolg is volgens hem ook dat bedrijven vaak naar bestaand vastgoed kijken. Maar ook hier is de soep dus dun…