"Bouwproject stilgelegd door weer een (nieuwe) regel?"
"Bouwproject stilgelegd door weer een (nieuwe) regel?" Franc Kleissen helpt
Stikstof, bestemmingsplannen, woonbeleid, omgevingswetten, milieuprestatie-eisen en meer. Het lijkt haast een godswonder dat je wél eens ergens een bouwkeet ziet staan waaruit blijkt dat de eerste paal snel de grond in gaat. Ontwikkelaars moeten aan zoveel regels, wetten en zienswijzen voldoen vanuit lokale, provinciale en landelijke overheden dat hierdoor veel ontwikkelingen stil komen te liggen of zelfs afgeblazen worden. En dat terwijl de verhalen over jongeren die het huis niet uit kunnen en mensen die na een scheiding nog gedwongen samenwonen ons on- en offline om de oren vliegen.
Steeds vaker vroegen projectontwikkelaars of aannemers hem om advies als een project stil kwam te liggen of vroegen hem de hele ontwikkeling ter hand te nemen. Voor Franc Kleissen, tot kort voor coronatijd eigenaar van Kleissen en Partners bouwmanagement en advies in Hengelo, was dat de reden om in de voor hem zo bekende bouwwereld terug te keren. Dit keer als eigenaar van zijn nieuwe bedrijf HelptBouwers. De bouwwereld trekt hem weer als vanouds en hij stapt er met liefde weer middenin. Zijn doel: een markt die steeds verder op slot raakt verder helpen.
‘Nee’ wordt ‘ja’
“Ik vind het een uitdaging om te doorgronden waaróm de overheid geen vergunningen afgeeft voor de bouw van woningen, een hotel of een bedrijfspand.” Met die uitspraak doelt hij niet op alle lastige regels en wetten zelf, maar juist op wat daarachter zit. “Natuurlijk zijn de regels er niet voor niets en moet de initiatiefnemer hieraan voldoen bij het indienen van zijn aanvraag. Maar wat ik zie is dat een vergunning vaak niet wordt verleend omdat partijen elkaar niet begrijpen. Mijn toegevoegde waarde zit hem in het gesprek dat ik aanga met alle betrokken partijen zoals adviseurs, lagere en hogere overheden, belangengroepen en stakeholders. Zo vind ik uit wat er achter een ‘nee’ zit. In veel gevallen is het niet de regelgeving, maar angst voor het ‘ja’ zeggen. Het is belangrijk om erachter te komen wat er speelt bij de mensen die bij het project betrokken zijn. Pas dan kom je verder met elkaar”
Buiten de lijntjes kleuren
“Een initiatiefnemer heeft de verantwoordelijkheid om binnen de lijntjes te kleuren van een beleid. Maar zijn die lijntjes wel passend voor elke ontwikkeling? Een gemeente kan bijvoorbeeld woonbeleid hebben opgesteld waarbij het sociaal- en middensegment bij elk nieuw plan ruim vertegenwoordigd moet zijn. Maar lang niet elke locatie is daarvoor geschikt. In zo’n geval moet je in gesprek om ook de gemeente dat te laten inzien. Door aan de voorkant in gesprek te gaan, voorkom je dat een vergunning niet verleend wordt. Het is de kunst om de overheid, of dat nou een gemeente of een provincie is, te laten ontdekken dat sommige richtlijnen niet zo zwart/wit zijn en soms zelfs haaks op elkaar staan. Door de juiste interventies uit te voeren ben ik in staat om de partijen in te laten zien waarom een ‘nee’ is ontstaan en wat er nodig is om tot een ‘ja’ te komen.” Over het algemeen focussen bouwers zich volgens Kleissen op snel bouwen. Noodzakelijk voor hen vanuit economisch belang. Vaak zit dit echter een snelle en vlotte ontwikkeling juist in de weg. “Omdat het niet over mijn eigen portemonnee gaat, kijk ik met meer afstand en blijf ik gefocust op een goed ontwikkelingsproces. Ik ben voortdurend op zoek naar gemeenschappelijke belangen. Iedereen (met uitzondering van de beroepsbezwaarmakers) dus overheid en marktpartijen wil eigenlijk hetzelfde: namelijk dat er gebouwd wordt. Ik vind dat je niet bang moet zijn voor een tegengeluid. Gewoon in gesprek gaan voordat je elkaar ziet bij de rechter.”
Een dassenburcht
Als voorbeeld noemt Kleissen één van zijn laatste ervaringen. Een projectontwikkelaar trof op een landgoed een dassenburcht aan. In zo’n geval onderzoekt een ecoloog of de dassen verplaatst kunnen worden en vraagt hij een ontheffing aan. “De provincie wilde extra onderzoek. De kosten daarvan kunnen gauw oplopen tot 70.000 euro.” Dat moest anders kunnen, dacht Kleissen. “Ik heb contact opgenomen met de provincie en een kennismakingsgesprek voorgesteld. We bespraken het plan voor het landgoed inhoudelijk. Hetbleek dat het in goede aarde viel, maar dat de provincie vreesde voor bezwaren van belangengroepen voor de das.” Kleissen regelde een gesprek met de belangengroepen en de provincie, stelde de gezamenlijke belangen vast en weet nu waar op gelet moet worden bij de aanvraag. Extra onderzoek door een ecoloog is niet meer nodig. “We besparen zo aanzienlijk en de provincie weet dat de belangengroepen geen bezwaar zullen maken. Ik sta natuurlijk aan de kant van de bouwers, maar ook de overheid wint door gesprekken tijd en (dus) geld.”
Oplossen van een conflictsituatie
Dat de tukker zo goed kan bemiddelen, heeft hij te danken aan zijn karakter, maar komt ook omdat hij als arbiter bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen zaken van alle kanten moet belichten om tot een neutraal en onafhankelijk oordeel te komen. “Luisteren, samenvatten, doorvragen. Dat helpt bij het oplossen van een conflictsituatie. Daarnaast vind ik het leuk om het beleid door te spitten en regels op het gebied van flora en fauna, stikstof en andere voorschriften te onderzoeken.” Dat hij zijn hele werkzame leven al ‘in de bouw zit’ en dat zelfs het klussen hem vanuit zijn ouderlijk huis is meegegeven, helpt daar natuurlijk ook bij. Kleissen: “Erop uitgaan, met mensen spreken, het probleem in kaart brengen en vooral ook laten zien dat eigenlijk beide partijen hetzelfde voor ogen hebben, is mooi om te doen. Als ik ervoor kan zorgen dat er geen mist meer is, dat er transparantie ontstaat en partijen elkaar daardoor weer kunnen zien, heb ik mijn werk goed gedaan.”
HelptBouwers is te bereiken via franc@helptbouwers.nl of via 06 - 53984780.
