Bouwkostenanalist en bedrijfsmakelaar volgen eigen weg in bureaucratische jungle

Voor de bouwkostendeskundige en de bedrijfsmakelaar is het glas halfvol, ondanks aanhoudend uitdagende tijden voor de bouwsector in Nederland. Arend Koers (62) van Arcade Bouw Consult uit Oldenzaal en makelaar Paul van Egmond (31) varen hun eigen koers met respectievelijk hun eigen inzichten: ‘Zet wantrouwen weer om in vertrouwen’ en ‘Denk logisch’.

Op het dakterras van AlienTrick ventileren twee ervaren exponenten van de Twentse bouw- en vastgoedsector hun visie op heden en toekomst. Nee, het is geen beroepsdeformatie van Oldenzaler Arend Koers, als hij meteen wil weten wat dit gebouw waar wij te gast zijn heeft gekost. De nieuwsgierigheid komt voort uit gedrevenheid, uit een natuurlijke interesse. Koers levert met Arcade al een slordige 20 jaar kostenanalyses voor bouwende partners. ”Door die gedrevenheid is Arcade Bouw Consult ontstaan. Waar wil je naartoe met een nieuw te bouwen pand en wat is daar allemaal voor nodig? Om de antwoorden op die vragen voor je klant inzichtelijk te krijgen, is en blijft een fantastische uitdaging. Hoe ingewikkeld het tegenwoordig ook is.”

Mag een onsje minder
De bedrijfsmakelaar zit op het dakterras van dit bijzondere pand aan de Oosterveldsingel op één lijn met de bouwconsultant. Ondanks het leeftijdsverschil, gaapt er allerminst een generatiekloof tussen de twee. “Ook wij zien als bedrijfsmakelaar wel dat de regelgeving met name vanuit de overheid steeds ingewikkelder wordt en dat ondernemen ook in onze sector gepaard gaat met een toenemende complexiteit. Dat gaat zo ver dat er tussen overheid en bedrijfsleven een sfeer van mistrouwen, om niet te zeggen wantrouwen, is ontstaan. Daar heeft Arend een punt, hoor. Dat tij moet gekeerd. We varen denk ik beiden een geheel eigen koers in de sector. Dat is een koers van de regelgeving voor lief nemen en uitgaan van je eigen kracht. Dat het met de regels wel een onsje minder mag, is evident. Procedures maken het de bouw- en vastgoedsector steeds lastiger. Daardoor gaat de handrem erop en stagneren projecten.”

Topsport
Voor de kniesoor is geen ruimte in de bouwwereld, stelt Arend Koers. Gepokt en gemazeld in het vak, huldigt hij het credo ‘wij zijn de beste’. Dat getuigt niet bepaald van Hollandse bescheidenheid. “Ik weet het. En het is ook beslist niet arrogant bedoeld. Maar het bewegen in de wereld van de bouw en vastgoed, kun je zonder twijfel gelijkstellen aan topsport. Sinds 2020 is Arcade Bouw Consult sponsor van beachvolleyballer Stefan Boermans uit Borne. Een topsporter pur sang, die zich met Yorick de Groot voor de Olympische Spelen heeft gekwalificeerd. Die mensen focussen zich volledig op succes. Een andere optie bestaat niet. Het is on-Nederlands om te roepen dat je de beste bent. Maar als je aan een lastige klus begint, moet je dat gewoon doen. Als je die overtuiging op voorhand al niet hebt, win je sowieso niet. Die houding moet je je ook in ons wereldje aanmeten, om niet te duizelen in het web aan regels, voor je aan een opdracht begint.”

Expertise
De bedrijfsmakelaar hoort net zo goed op de hoogte te zijn van wet- en regelgeving als de bouwconsultant. De vraag is alleen in hoeverre je als individuele dienstverlener op de hoogte kunt zijn. Van Egmond: “De nieuwe omgevingswet zou als samengevoegde vergunningenbundel procedures eenvoudiger moeten maken. De dagelijkse praktijk is dat deze wetgeving ook vertragingen in de hand werkt. Projecten zijn veel gevoeliger geworden voor bezwaren. Het kost tijd en geld én het stagneert de vooruitgang. En al die expertise die voor vergunningaanvragen nodig is, kun je eenvoudigweg niet meer zelf in huis hebben. Voor elke stap moet je tegenwoordig expertise inhuren. Dat kost weer extra tijd en extra geld. Twee zaken waar de ondernemer niet op zit te wachten.”

Automatisering werkt bureaucratie in de hand
Arend Koers vraagt of we een idee hebben hoeveel jaar er overheen gaat en hoeveel instanties er bij projectontwikkeling voorbijkomen. Een gemene vraag zo blijkt: “Het zijn er onvoorstelbaar veel. Je bent überhaupt 12 tot 15 jaar verder voor de vergunningaanvraag aan de orde is. Beschermende wetten zijn goed, maar ze zijn vooral achter een bureau bedacht zonder dat er voldoende over de gevolgen is nagedacht. De wetgever moet kunnen inschatten hoe regelgeving in de praktijk uitpakt en dat lukt niet als je het vanachter een bureau bedenkt. Bovendien, en daar moeten we in Nederland heel snel en grondig mee aan de slag, is de automatisering van processen een gedrocht. Daar maak ik mij grote zorgen over. Systemen lopen naast elkaar uit het spoor en werken een enorme bureaucratie in de hand. En dan komen we weer op de sfeer tussen overheid en samenleving uit: die sfeer van wantrouw. Zolang die niet verandert, verandert er niet veel, vrees ik.”

Kump Good
De recentelijke, fiscale aanpassingen in box 3 hebben grote gevolgen voor de inkomstenbelasting van vastgoedbeleggers. Paul van Egmond ziet dat vastgoed als belegging in toenemende mate wordt aangeboden. “En dat aanbod zal groeien als twijfelende vastgoedeigenaren na het komende boekjaar alsnog tot de conclusie komen, dat het ze meer gaat kosten dan het oplevert. Eigenaren zijn vaak ook ondernemers, die in plaats van een pensioenpolis hun oude dag veilig hebben gesteld met vastgoed. Ook hiervan kun je je afvragen of de wetgever de gevolgen wel overziet. Als we in de bouw- en vastgoedsector stappen willen zetten, zullen we echt logischer moeten gaan denken.” Koers: “En meer op basis van vertrouwen kunnen werken. Privé heb ik onlangs nog een opdracht uitgezet met een handdruk en de woorden ‘kump good’. Die spontane eenvoud pasten we nog niet zo lang geleden op onderdelen ook zakelijk toe. Dat bestaat niet meer.”

Joost Heijmer – Countus
Uit de fiscale jukebox klinkt, ‘herinnert u zich deze nog’: met de introductie van box 3 in 2001  betaalden wij een vast forfaitair rendement van 4% waarover de belastingplichtige belasting verschuldigd was.  Echter paste deze muziek niet bij het werkelijke rendement, dus werd er in 2017 een ander nummertje aangevraagd. En daaruit kwam een stelsel met als doel om het forfaitaire rendement beter aan te sluiten bij het werkelijke rendement. De DJ TAX hield van een fijne mix en maakte er een gemiddelde forfaitaire rendement en vermogensmix van. De fiscale jukebox begon al wat krasjes op de platen te vertonen, want de mix was niet altijd lekker in balans. Er volgde veel kritiek van spaarders die inkomstenbelasting moesten betalen over hun spaargeld terwijl de rente nihil was. De kerst DJ van 2021 draaide dissonante klanken uit zijn luidsprekers en de Hoge raad oordeelde dat box 3 in strijd was met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Er moest rechtsherstel plaatsvinden en aansluiting worden gezocht naar het werkelijke rendement. Het geboden rechtsherstel, zoals deze nu geldt, gaat uit van een zogenaamde forfaitaire spaarvariant. Deze bestaat uit een drietal hoofdmixen te weten spaargeld, overige bezittingen (waaronder vastgoed) en schulden. De real-estate DJ wordt niet meer veelvuldig geboekt. De complexiteit en onvoorspelbare klanken vanuit Den Haag bieden de vastgoedeigenaren weinig soelaas om er een juiste profitmix van te draaien. De Hoge Raad zal op 6 juni 2024 zich uitspreken of de forfaitaire spaarvariant aansluit bij de beoogde maatstaf van heffing. U begrijpt wel dat menige gast met DJ TAX zich niet meer gehoord voelt, laat staan de wetgeving begrijpt en kan anticiperen op zijn of haar publiek. Om de mix wellicht beter te laten aansluiten aan het fiscale publiek is het streven om een vermogensrendementsheffing te introduceren die aansluit bij het werkelijk behaalde rendement middels een nieuw vorm te geven DJ TAX mix van vermogenswinstbelasting en vermogensaanwasbelasting. Kortom om u de juiste fiscale mix uit uw eigen boxen goed te laten klinken is het van optimaal belang tijdig te schakelen met de fiscale geluidstechnicus van Countus welke beschikt over een hele grootte mengtafel om voor u de optimale mix te kunnen maken.